自1月27日起，廣州地區(qū)四大國(guó)有銀行房貸利率將整體上調(diào)。據(jù)悉，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為LPR+40bp，二套房則是LPR+60bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，房貸漲價(jià)的原因與銀行兩道紅線的管控有關(guān)聯(lián)度。去年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合通知，對(duì)銀行在房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上采取額度占比“雙管控”。由于銀行有相關(guān)額度的管理，銀行對(duì)提供房貸的額度會(huì)比較謹(jǐn)慎，信貸偏緊，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有穩(wěn)定作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)搜狐智庫(kù)表示，廣州房貸漲價(jià)的原因，主要是因?yàn)槿ツ陱V州樓市回升太快。李宇嘉分析，去年，廣州二手房?jī)r(jià)格漲幅7.58%，位列全國(guó)70個(gè)大中城市第九位，新房二手房總共成交23萬(wàn)套，金額創(chuàng)歷史新高。部分月份廣州二手房?jī)r(jià)格的漲幅是全國(guó)第一，年底的翹尾行情特別明顯。
“這是由于去年底銀行加大貸款發(fā)放力度，去年年底的貸款在今年一月份發(fā)放。銀行一般是早放貸早收益，所以今年一月份銀行的貸款額度全部釋放出來(lái)，第一季度的貸款要占到40%多。”李宇嘉指出，在這個(gè)背景下，要對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行重新梳理，所以今年調(diào)控就轉(zhuǎn)向融資端，對(duì)房貸進(jìn)行差別化的調(diào)控，LPR改革以后也要一城一策，各地央行的分支機(jī)構(gòu)對(duì)本地LPR的制定要有充分的自主權(quán)。
“其實(shí)貸款利率上浮這么點(diǎn)兒比例，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有太大影響，不影響大家購(gòu)房金額。關(guān)鍵是額度，如果額度還像去年那么充足，提高利率沒(méi)問(wèn)題，只要額度充足，敞開(kāi)口子發(fā)放，申請(qǐng)者還會(huì)增加很多?！崩钣罴沃赋?，后續(xù)的市場(chǎng)效應(yīng)取決于額度，如果額度還很充足，市場(chǎng)還會(huì)走路。如果額度控制緊，發(fā)放周期拉長(zhǎng)，交易節(jié)奏也會(huì)放緩，對(duì)市場(chǎng)情緒熱度的控制會(huì)有很大的效果。
最近多家媒體報(bào)道房貸收緊，部分銀行暫停受理新貸款申請(qǐng)的消息引起了市場(chǎng)上的廣泛關(guān)注。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，2020年全年人民幣貸款增加19.63萬(wàn)億元，同比多增2.82萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶貸款增加7.87萬(wàn)億元。其中，短期貸款增加1.92萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬(wàn)億元。2019年住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加5.45萬(wàn)億。從房貸角度看，實(shí)際增幅不大，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點(diǎn)城市2020年交易活躍，少數(shù)交易挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。
“從當(dāng)下市場(chǎng)實(shí)際情況看，熱點(diǎn)城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長(zhǎng)，部分城市從1個(gè)月拉長(zhǎng)到了2個(gè)月。”張大偉認(rèn)為，按揭貸款的額度吃緊不利于剛需購(gòu)房，從市場(chǎng)看，部分投資購(gòu)房客戶用全款買(mǎi)房再抵押經(jīng)營(yíng)貸，利率更低。而按揭貸款的剛需基本都屬于首次購(gòu)房，利率更高。
李宇嘉表示，額度緊張的主要是國(guó)家要落實(shí)房產(chǎn)金融宏觀審慎和金融長(zhǎng)效機(jī)制管理，地產(chǎn)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，這是今年房產(chǎn)調(diào)控重要的政策變化，所以整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始有所反應(yīng)。
“不同銀行會(huì)根據(jù)自己所處的位置進(jìn)行調(diào)控。房貸占比較低的銀行還有增加的空間，房子占比高的可能就沒(méi)有空間，或者空間很小會(huì)影響整個(gè)貸款的投放量，如果這個(gè)做到位，整個(gè)市場(chǎng)的額度是受控的，整個(gè)房地產(chǎn)的交易量可能會(huì)受到一定的影響。”李宇嘉說(shuō)。