淺談房地產項目的規(guī)劃設計管理

2006/7/13 16:12:55 | 7299次閱讀 | 來源：網友轉載【已有0條評論】發(fā)表評論

改革開放30多年，房地產開發(fā)10多年，在任何一個大城市都建造了數(shù)百萬方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建筑。這樣多的建筑應該造就相當數(shù)量的設計大師和著名的開發(fā)商，然而，效果并不竟然。

縱觀房地產開發(fā)項目，市場對建筑師的評價：“設計千篇一律，缺乏創(chuàng)造力，意念落后，沒有地域感、新鮮感和時代感?！?BR>
而設計師則對房地產商的評價是：“實施別人的原始創(chuàng)意、情思和預謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建筑?！?BR>
在現(xiàn)實中，當設計出現(xiàn)問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業(yè)的設計者，設計人員應該負設計的責任。

在房地產開發(fā)的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€好的規(guī)劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”、“一個設計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設計院，把設計師當作一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。
從房地產開發(fā)營銷角度來看，一個規(guī)劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設計方案？評價分析一個規(guī)劃設計方案，出發(fā)點是什么？

一、規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠煛ＴS多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

二、設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛琴?！?、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形。

三、規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗