項(xiàng)目未動(dòng)調(diào)研先行
有一句俗話叫做“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行”，到了今天，準(zhǔn)確地說就是“項(xiàng)目未動(dòng)，調(diào)研先行”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈的今天，深圳發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會(huì)花費(fèi)數(shù)萬元對(duì)地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無投資價(jià)值，從而為決策提供參考。
項(xiàng)目前期調(diào)研漸成風(fēng)氣
在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對(duì)后來者的啟示是，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)項(xiàng)目的定位和把握十分重要，一個(gè)成功的項(xiàng)目，前期市場(chǎng)調(diào)研必不可少。
在深港兩地知名度頗高的中國(guó)海外公司一直以來十分重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，公司專門設(shè)有調(diào)研部，并且對(duì)工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其市場(chǎng)調(diào)查便是從拿地開始。如位于中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初的調(diào)查研究地塊的價(jià)值，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何？個(gè)人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。據(jù)調(diào)研部有關(guān)人士介紹，近一兩年，中國(guó)海外也開始委托調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，但一般來說，調(diào)研部會(huì)有一個(gè)很明確的主題，并且設(shè)計(jì)好問卷由調(diào)查公司執(zhí)行進(jìn)行分析。
去年底，在深圳地產(chǎn)界引起一場(chǎng)“藍(lán)色沖擊波”的蔚藍(lán)海岸，前期調(diào)查更是做到了細(xì)致入微的程度。蔚藍(lán)海岸是卓越地產(chǎn)公司開發(fā)的首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，也是深圳市目前規(guī)模最大的海淀住宅項(xiàng)目，占地面積20多萬平方米，有1公里長(zhǎng)的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當(dāng)不錯(cuò)。據(jù)總經(jīng)理李小平介紹，發(fā)展商曾聘請(qǐng)深圳兩家比較知名的調(diào)查公司作了四次市場(chǎng)調(diào)查，其中有兩次調(diào)查是摸底性質(zhì)的，對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對(duì)象確定以后，再對(duì)特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個(gè)主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個(gè)主題展開，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會(huì)，此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會(huì)，聽取專家們對(duì)該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。
費(fèi)用不多作用不小 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
項(xiàng)目前期調(diào)查所需費(fèi)用并不高，但作用卻不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個(gè)最有效的方式。
一位專業(yè)人士作了一個(gè)最簡(jiǎn)單的比較：一般委托一家公司調(diào)查，一個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用不過5至10萬元，即使象上述公司那樣一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)委托三家調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，費(fèi)用也不過二三十萬。但是，如果因?yàn)轫?xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個(gè)小小的改動(dòng)，如打掉一面墻，就中能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動(dòng)，損失的資金就是以百萬來講算。深圳出現(xiàn)的一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項(xiàng)目，所涉及的資金更是以千萬來計(jì)算，這其中還不算因?yàn)閼粜透膭?dòng)在售價(jià)和銷售成本上的損失。
許多房地產(chǎn)專業(yè)人士都或多或少有過這樣的經(jīng)歷：被發(fā)展商請(qǐng)去為銷售受阻的樓盤會(huì)診，深圳市統(tǒng)計(jì)信息局房地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理茅巍曾參加過無數(shù)次這樣會(huì)診，許多項(xiàng)目就是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確最終成為積壓樓盤，當(dāng)項(xiàng)目動(dòng)工以后再進(jìn)行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會(huì)留下一些痕跡，對(duì)銷售的負(fù)面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。茅巍稱，看過不少樓，那些改過戶型的樓他一眼便可看出，對(duì)銷售最直接的影響是好的地段賣不出好的價(jià)格，而有些叫好不叫座的“死火”項(xiàng)目十有八九便出在最初的定位上。
方法和內(nèi)容十分重要