作者：上海攀成德企業(yè)管理顧問(wèn)公司咨詢師

　　房地產(chǎn)行業(yè)，眾人眼中的暴利行業(yè)、熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)、泡沫產(chǎn)業(yè)，正逐漸成為政府、銀行、投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)、學(xué)者教授密切關(guān)注的焦點(diǎn)，成為學(xué)生、上班族、老板們飯前飯后的談資，可謂備受矚目。從最開(kāi)始的“是房子就有人要”到后來(lái)的“樓盤(pán)被套比比皆是”，市場(chǎng)逐步成熟，消費(fèi)者逐步理性化；從最開(kāi)始的“圈地運(yùn)動(dòng)”到后來(lái)的“圈錢(qián)運(yùn)動(dòng)”再到最近嶄露頭角的內(nèi)部管理變革，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步成熟，逐步走向理性。隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要，集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。以下就結(jié)合筆者自身的認(rèn)識(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的進(jìn)度控制進(jìn)行探討。

　　進(jìn)度控制的重要性對(duì)房地產(chǎn)公司不言而喻。出于資金安排和銷(xiāo)售的需要，眾所周知，項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)公司不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平呢？我們可以從事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分析。

　　一、事前控制

　　1、合理制定計(jì)劃

　　計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。

　　目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在“圈地運(yùn)動(dòng)”和“圈錢(qián)運(yùn)動(dòng)”階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過(guò)程要么非常粗略，要么以走過(guò)場(chǎng)、交差的形式敷衍而過(guò)，造成以后的工作混亂。

　　例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過(guò)程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定本期開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)盤(pán)及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門(mén)工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門(mén)相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無(wú)從談起。

　　建議計(jì)劃制定過(guò)程為：項(xiàng)目發(fā)展部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后銷(xiāo)售部門(mén)制定銷(xiāo)售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門(mén)在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門(mén)配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門(mén)以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門(mén)交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。

　　當(dāng)然，計(jì)劃制定過(guò)程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面：

　　l計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門(mén)圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；

　　l計(jì)劃制定過(guò)程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門(mén)之間有交叉的地方相關(guān)部門(mén)需要進(jìn)行確認(rèn)；

　　l計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門(mén)的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門(mén)的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。

　　2、嚴(yán)格圖紙會(huì)審

　　由于目前甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問(wèn)題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來(lái)沒(méi)有門(mén)，一間建造出來(lái)多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

　　建議：首先，項(xiàng)目部人員以“圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天”的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)

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