這時的工程管理進入了一個全新的時期，即工程管理應(yīng)該成為企業(yè)的核心能力之一，成為企業(yè)品牌的支撐點
商品房這一概念我們現(xiàn)在都已非常熟悉，房地產(chǎn)業(yè)隨著區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，已成為地區(qū)經(jīng)濟的支柱，房地產(chǎn)市場供求兩旺，投資與消費齊飛，房屋的品質(zhì)、科技含量、生態(tài)環(huán)境和人文價值等大為改善。但是，20多年前，房屋作為商品買賣還很難被人理解和接受，隨著商品房的日趨完善和發(fā)展，客戶對商品房的質(zhì)量越來越重視，而作為保證商品房實體質(zhì)量的房地產(chǎn)質(zhì)量管理也在發(fā)生著巨大變化。商品房質(zhì)量的含義是廣泛的，縱觀中國20多年的房地產(chǎn)發(fā)展史，商品房實體質(zhì)量的不斷變化也反映了工程質(zhì)量管理的變遷。
在中國計劃經(jīng)濟時代，房屋是由個人所在的國營企業(yè)建造的，能否有一個安身之處取決于許多綜合因素，企業(yè)根據(jù)分房辦法給員工打分排隊，比如在企業(yè)的服務(wù)年限、企業(yè)的規(guī)模等，甚至有性別的差異，企業(yè)一般規(guī)定男性可以參加分房，女性不可以。那時候能分到一套單元房一般要熬到四五十歲以后，年輕人一般最多可以分到一套單間或“筒子樓”，即每戶一個單間，廚房和廁所共用，好一點的可以分上“團結(jié)戶”，即兩家共用一套單元房。分到的房屋都姓“公”，無論它有什么缺陷，即使裂縫、漏雨、見不到陽光等，大家從不會投訴，壞了找單位的后勤人員修修，當然還要給維修人員說很多好話，送煙倒茶是起碼的。改革開放之后，在中國的沿海地區(qū)開始出現(xiàn)了商品房，那些從內(nèi)地來淘金的有錢人住到用錢買來的房屋里，圓了自己的夢，商品房比起當時的“筒子樓”、“團結(jié)戶”好了不止百倍，當時在人們的頭腦里房屋出了質(zhì)量問題是理所當然之事。那時的發(fā)展商大多從基建工程或貿(mào)易等各行各業(yè)轉(zhuǎn)來，只要有塊地就能把房子蓋起來，而且蓋好的房子全被搶購一空，房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)?？蛻艉桶l(fā)展商都對房屋的實體質(zhì)量根本沒有意識，更談不上要進行工程質(zhì)量管理，即便是好的發(fā)展商一般也只重視設(shè)計和營銷，所以從工程管理角度來看，該時期處于對工程質(zhì)量管理無認知的狀態(tài)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在市場經(jīng)濟下，客戶的消費意識和維權(quán)意識逐步提高，客戶發(fā)現(xiàn)花費了畢生的積蓄買來的住宅商品出現(xiàn)質(zhì)量問題，開始向發(fā)展商投訴和索賠，發(fā)展商開始意識到房屋質(zhì)量也是必須關(guān)注的問題。在中國當時的建造環(huán)節(jié)中，房屋是承建商建造的、政府監(jiān)督的發(fā)展商主要從事協(xié)調(diào)工作，有的發(fā)展商對當時的樓盤進行分析后發(fā)現(xiàn)，質(zhì)量好的樓盤一般都是優(yōu)秀的承建商建造的，比如，20世紀90年代中期江蘇一建、華西建筑等在深圳地區(qū)形成了很好的口碑。因此，一般發(fā)展商對工程質(zhì)量管理的理解是，通過招投標找一家好的承建商是解決商品房實體質(zhì)量問題的最好辦法，即房地產(chǎn)工程管理進入了第二個階段。隨著國家建筑市場的完善，監(jiān)理機制的引入也對商品房實體質(zhì)量的提高起到了一定的作用。
好的承建商在開發(fā)規(guī)模小、產(chǎn)品單一等條件下確實能保證商品房的實體質(zhì)量，但隨著開發(fā)規(guī)模的膨脹，影響房屋實體質(zhì)量的因素變得越來越復雜，比如規(guī)劃設(shè)計、施工圖質(zhì)量、開發(fā)面積、施工標段劃分、變更處理、現(xiàn)場協(xié)調(diào)、合理工期等等都會影響工程實體質(zhì)量。承建商本身的因素對工程實體質(zhì)量影響也很大，比如項目經(jīng)理的素質(zhì)、承建商對具體項目的投入和支持等，即使同樣的承建商在不同的項目中也表現(xiàn)出較大的差異。該階段相關(guān)法制已經(jīng)健全，品牌日益受到重視，誠信的發(fā)展商為了維護自己的品牌形象，為實體質(zhì)量投訴和索賠付出了巨大的代價，發(fā)展商在尋求工程管理新的發(fā)展方向。
進入21世紀，優(yōu)秀的發(fā)展商在反思這些代價的根源是什么？他們開始從價值鏈來看待產(chǎn)品質(zhì)量，在努力構(gòu)建企業(yè)文化和品牌的同時，追求房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)設(shè)計、營銷、物業(yè)服務(wù)和工程管理的均衡發(fā)展，即關(guān)注企業(yè)的戰(zhàn)略、
核心流程和員工的激勵機制。發(fā)展商認識到作為一個整合商不能讓工程質(zhì)量放任自流，從商品交易的角度來看，發(fā)展商要求對商品房的質(zhì)量負責。只要是產(chǎn)品，到競爭的后期，競爭的焦點一定會再一次對準質(zhì)量，超越客戶期望的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量一定會成為致勝的決定因素，這時的工程管理進入了一個全新的時期，即工程管理應(yīng)該成為企業(yè)的核心能力之一，成為企業(yè)品牌的支撐點。