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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

2006/8/15 9:55:04 |  9124次閱讀 |  來(lái)源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評(píng)論】發(fā)表評(píng)論

中文摘要

  項(xiàng)目管理是一種新興的管理方法。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段引入成熟的項(xiàng)目管理方法,將對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程中的科學(xué)決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和成本控制起到積極的促進(jìn)作用。 
 
關(guān) 
 
關(guān)鍵字:項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、溝通管理 
 
  隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,社會(huì)對(duì)住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火,設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而,隨著競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈,市場(chǎng)逐漸走向成熟,客戶購(gòu)房理念也日趨理性,房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來(lái)越重視。以往開發(fā)商搞到地皮,找?guī)讉€(gè)人炒炒更繪出圖紙,建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

  建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性,是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

  項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來(lái)的一種計(jì)劃管理方法。其知識(shí)和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目,其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來(lái)描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對(duì)這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理,即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目,并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來(lái)進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過(guò)應(yīng)用下列過(guò)程得以完成:?jiǎn)?dòng),計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中,引入項(xiàng)目管理的概念,對(duì)項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理,起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過(guò)程更為具體化,操作更簡(jiǎn)便、理性和有序,有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制,并對(duì)項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

  一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò),方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì),并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。
方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評(píng)審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計(jì)院),出方案報(bào)建文本,進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo),內(nèi)部評(píng)審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。但有時(shí)卻事與愿違,要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo),要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。

  因此,在方案設(shè)計(jì)階段,強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營(yíng)銷部門等部門組成,在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策,保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

  方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案,也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后,一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃,確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案

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