簡(jiǎn)介： 本文主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要成本形成的分析，來(lái)探討一下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制方法，從而提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 成本 房?jī)r(jià)
房地產(chǎn)在目前的中國(guó)乃至世界，都是一個(gè)非常熱門(mén)的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來(lái)買(mǎi)一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤(rùn)，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本就非常有意義。本文主要分兩部分，首先介紹如何控制房地產(chǎn)成本，第二部分介紹控制房地產(chǎn)成本的意義。
首先，我覺(jué)得要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本需要投資的理性。在中國(guó)這種不成熟的市場(chǎng)機(jī)制下，不管是投資者還是消費(fèi)者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費(fèi)，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣(mài)。無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價(jià)格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤(rùn)，根本就沒(méi)有理性的評(píng)估這塊土地的真正價(jià)值。大家都是先預(yù)期明年或者后年這里的房產(chǎn)價(jià)格，再把這個(gè)價(jià)格減去工程成本和各種別的成本，再留出自己的利潤(rùn)空間，剩下的就是土地的價(jià)格。比如濱州市西區(qū)有一塊50畝的土地，開(kāi)發(fā)商在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)，他會(huì)先預(yù)測(cè)濱州市的房?jī)r(jià)明年能達(dá)到2500元/平方米，扣除各種相關(guān)的建設(shè)費(fèi)用1200元/平方米，再按每平方米500元考慮利潤(rùn)，若容積率按1.0考慮，他就會(huì)用800元/平方米報(bào)價(jià)，也就是每畝土地價(jià)格達(dá)到了50多萬(wàn)元了。所以說(shuō)在這2年左右的時(shí)間里，濱州市的地價(jià)從8萬(wàn)甚至5萬(wàn)元一畝，猛串到了50萬(wàn)左右一畝，甚至60萬(wàn)一畝，這不是神話，是事實(shí)，就擺在我們面前。
小孩都可以看出來(lái)這種投資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)，因?yàn)樗峭耆⒃趯?duì)房地產(chǎn)價(jià)格20%的增長(zhǎng)速度上。這個(gè)速度不是正常的市場(chǎng)增長(zhǎng)速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個(gè)速度增長(zhǎng)的話，濱州市的房產(chǎn)價(jià)格4年就要翻一番，8年之后濱州市的房產(chǎn)價(jià)格就將達(dá)到8000元/平方米，趕上現(xiàn)在的上海了，可能嗎?但是開(kāi)發(fā)商都不愿意面對(duì)這些，他們想的是濱州市房地產(chǎn)價(jià)格從1000元左右的價(jià)格到現(xiàn)在2000元左右的價(jià)格的只用了4年的時(shí)間，這就是他投資的支撐。馬克思說(shuō)過(guò)資本家面對(duì)30%的利潤(rùn)時(shí)就會(huì)發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對(duì)著50%，甚至100%的利潤(rùn)時(shí)的沖動(dòng)。投資者也都知道這是經(jīng)濟(jì)泡沫，但是他們都不相信自己會(huì)遇上泡沫破裂。所以說(shuō)用合理理性的價(jià)格取得土地對(duì)成本控制的作用非常大，因?yàn)橥恋刭M(fèi)用的彈性比較大，占成本的比重也很大。可能開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)這條建議感到幼稚，因?yàn)檎l(shuí)都想取得便宜的土地，現(xiàn)在哪還有？但是不知道有多少開(kāi)發(fā)商想過(guò)，造成如今這種土地價(jià)格居高不下局面人不是別人，是開(kāi)發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場(chǎng)，理性的評(píng)估土地的價(jià)格，土地的價(jià)格就自然降下來(lái)了。
其次，要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計(jì)階段。大家可能會(huì)有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯(cuò)，是加大了前期的成本，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。
可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。你就想吧，我們對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點(diǎn)要說(shuō)的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金