房地產(chǎn)開發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會環(huán)境影響大等特點(diǎn)。90年代以來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開發(fā)規(guī)模過大、市場供給和需求脫節(jié)等問題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項(xiàng)目的現(xiàn)象，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展帶來了不良影響。同時也造成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差的局面，使企業(yè)陷入困境甚至有的達(dá)到破產(chǎn)的程度。
            
究其原因，固然有房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素，但房地產(chǎn)投資者以供給為導(dǎo)向、市場定位不準(zhǔn)、選址不當(dāng)、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計(jì)落后等決策不當(dāng)?shù)闹饔^因素還是造成這些問題的主要原因，而這些恰恰是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究的主要內(nèi)容和重點(diǎn)分析的對象，也可說，不重視前期房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究，是造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的重要原因。
               
一、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究質(zhì)量的因素簡析
               
1、理論指導(dǎo)上存在缺陷
          
目前指導(dǎo)我國可行性研究的指導(dǎo)文件是國家計(jì)委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，特別是《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》的頒布執(zhí)行，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的不足。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價，僅僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段之一，它強(qiáng)調(diào)的是根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。
           
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等，如何在可行性研究中根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行評價，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。有關(guān)可行性研究分析的理論書籍包括《辦法》中都較為模式化、簡單化地介紹市場預(yù)測和項(xiàng)目策劃等工作的理論和方法，但具體在可行性報告中如何分析和評價，缺乏理論指導(dǎo)。同時房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》頒布前，參照的是《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》中的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著許多與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，無法直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，編制人員只能根據(jù)理解，有選擇地計(jì)算評價指標(biāo)，而這些評價指標(biāo)對房地產(chǎn)決策的參考和指導(dǎo)作用不明顯，這是相當(dāng)一段時間可行性研究流于形式、質(zhì)量低下的一個重要原因。
          
由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)可行性研究報告編制過程中容易使人陷入以下誤區(qū)：①對市場預(yù)測、項(xiàng)目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性。試想市場預(yù)測和項(xiàng)目策劃這一根基不穩(wěn)固，在此基礎(chǔ)之上的可行性分析又將會怎樣?②有些數(shù)據(jù)的采集和處理，包括測算好象已在靜態(tài)基礎(chǔ)上考慮了動態(tài)，但實(shí)際上沒能考慮房地產(chǎn)市場多變的形勢，如供給和需求、產(chǎn)品品質(zhì)的先進(jìn)性、租售價格和政策等因素的變化；③可行性研究報告?zhèn)戎赜诙糠治觥⒏鶕?jù)各種公式、模式下的“精算”結(jié)果作判斷。但純定量論證分析法并不能滿足可行性研究為決策提供科學(xué)依據(jù)的客觀要求，其往往只注重決策結(jié)果的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)可行性，忽視了定性分析。
               
2、項(xiàng)目投資決策者的行為特征
          
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投

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