對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，追求最大利潤(rùn)是不言而喻的。但是在商品利潤(rùn)日趨平均化的今天要追求最大利潤(rùn)，首先應(yīng)有效地控制開發(fā)項(xiàng)目的成本?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。這里結(jié)合中大股份公司目前在寧波開發(fā)的“寧波國際汽車城”項(xiàng)目，從投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工階段以及竣工階段淺析成本控制。
一 、開發(fā)項(xiàng)目決策階段的成本控制
投資前期是決定工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的關(guān)鍵時(shí)期，是研究和控制的重點(diǎn)。為了排除盲目性，減少風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得最大利潤(rùn)，在投資前期有必要進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性研究，以提高投資獲利的可靠程度。“寧波國際汽車城”項(xiàng)目在決策初期，從項(xiàng)目的背景、市場(chǎng)的分析、投資概算及資金籌措方案、項(xiàng)目投資建設(shè)的優(yōu)勢(shì)以及對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的分析等各個(gè)方面和各個(gè)環(huán)節(jié)都做了大量細(xì)致的的可行性研究和分析，決策者在分析了市場(chǎng)后認(rèn)為：寧波作為長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)翅膀，是浙東地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心城市，交通發(fā)達(dá)，又具有深水良港，為開辟汽車市場(chǎng)創(chuàng)造了有利條件；繼住宅之后，汽車成為了熱門商品和消費(fèi)熱點(diǎn)，隨著城市建設(shè)速度的加快，將國外的先進(jìn)技術(shù)、工藝、材料等引入寧波，提高寧波汽車零部件工業(yè)的發(fā)展水平，推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，就必須有一個(gè)加快產(chǎn)品流、資金流、信息流的上規(guī)模、上檔次的國際性汽車城，所以建設(shè)一個(gè)提供全方位營銷服務(wù)的汽車會(huì)展、物流、服務(wù)中心顯得尤為必要。
異地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，充分利用當(dāng)?shù)氐娜肆Y源、信息資源以及人際關(guān)系資源就尤為重要?！捌嚦恰表?xiàng)目目前已完成了土地拆遷、工程施工圖設(shè)計(jì)工作，領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。在這些工作的操作過程中，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)充分考慮了當(dāng)?shù)氐娜肆Y源優(yōu)勢(shì)，不辭辛勞地奔波在寧波市的各個(gè)職能部門，在不違反項(xiàng)目開發(fā)原則和不違反法律法規(guī)的前提下，做了大量的解釋工作，爭(zhēng)取盡快拿到各項(xiàng)批復(fù)。作為寧波市暨江東區(qū)的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，盡可能爭(zhēng)取減免各類規(guī)費(fèi)，從而有效地控制了開發(fā)成本，使項(xiàng)目開發(fā)效益最大化。例如：在爭(zhēng)取增加容積率指標(biāo)的工作中，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理動(dòng)足腦子，反復(fù)測(cè)算和分析，將最初市規(guī)劃局對(duì)該地塊的容積率從1.5爭(zhēng)取到了現(xiàn)在的1.7，投資效益大大提高，土地成本相對(duì)減少，從根本上增加了投資利潤(rùn)，從而降低了投資成本。
二、建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。 設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上，由此可見設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段，即：方案設(shè)計(jì)階段、初步擴(kuò)大設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段。層層控制各個(gè)設(shè)計(jì)階段，密切技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段，請(qǐng)多個(gè)設(shè)計(jì)單位參與投標(biāo)，從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的。這樣有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。
“寧波國際汽車城”的方案設(shè)計(jì)，經(jīng)歷了兩輪的招標(biāo)。當(dāng)時(shí)邀請(qǐng)了浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、新加坡DC公司、中國美術(shù)學(xué)院四家高水平、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位參與投標(biāo)。投標(biāo)的四個(gè)方案都很出彩，得到了與會(huì)評(píng)審建筑大師們的好評(píng)。但是作為開發(fā)商，必須從功能和成本兩個(gè)角度綜合評(píng)價(jià)，使功能和造價(jià)協(xié)調(diào)。本著功能提高而造價(jià)降低；或者功能不變而造價(jià)降低；或者允許幅度內(nèi)適當(dāng)提高造價(jià)，從而使功能大大提高；或者造價(jià)不變，功能提高的原則，從中優(yōu)選最