核心觀(guān)點(diǎn)
——隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，大量的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張，母公司的管理幅度迅速加大，這時(shí)母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司—項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部—區(qū)域公司”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。 ——未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有八大趨勢(shì)，即規(guī)?；?、集團(tuán)化、民營(yíng)化、差別化、品牌化，戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展的趨勢(shì)已然顯現(xiàn)，逐漸出現(xiàn)了一批執(zhí)市場(chǎng)之牛耳的“房地產(chǎn)航母”、“房地產(chǎn)大鱷”，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量卻越來(lái)越少,優(yōu)勝劣汰越來(lái)越快。
——什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，王石說(shuō)是人才，任志強(qiáng)提出是資本；有的人說(shuō)是管理，是資源整合能力，是土地；還有的人說(shuō)是資金，是關(guān)系。甚至有人尖銳地提出中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格意義上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
——理性的戰(zhàn)略思考和建立科學(xué)的集團(tuán)管理模式與流程管理是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇。
——未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢(xún)項(xiàng)目將主要集中在房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的管理模式、業(yè)務(wù)流程管理體系及人力資源管理體系的設(shè)計(jì)與實(shí)施方法上。 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
1．房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管理挑戰(zhàn)
1.1背景：中國(guó)房地產(chǎn)已從“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入“房產(chǎn)時(shí)代”
隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在進(jìn)行著最為深刻的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)在走向規(guī)范和成熟的同時(shí)，亦面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，2004年8月31日國(guó)家建設(shè)部關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度的正式實(shí)施，成為了房地產(chǎn)發(fā)展史的分水嶺。之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)來(lái)源主要是發(fā)展商獲得土地及運(yùn)作土地的能力；之后，利潤(rùn)來(lái)源則主要是依附于土地之上的房產(chǎn)創(chuàng)新與增值，以前通過(guò)協(xié)議拿地及運(yùn)作土地贏利的模式開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)。取而代之的是更透明、更具競(jìng)爭(zhēng)力的土地獲取渠道，贏利模式也從土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，對(duì)資本的需求更大，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國(guó)從此由“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時(shí)代”。
而隨著2005年“國(guó)八條”，2006年“國(guó)六條”的相繼出臺(tái)，土地交易方式的變革和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，不僅改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的贏利模式，更加速了行業(yè)重新洗牌的進(jìn)程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化轉(zhuǎn)型。
1.2“房產(chǎn)時(shí)代”下開(kāi)發(fā)商面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境問(wèn)題
從經(jīng)營(yíng)環(huán)境看，開(kāi)發(fā)商面臨著來(lái)自企業(yè)內(nèi)外部政策法規(guī)、客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)者等各方面的壓力。
?。?）外部環(huán)境
其一，融資環(huán)境不佳。一方面土地價(jià)格不斷上升，另一方面銀行銀根緊縮。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商70％的資金都來(lái)自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下，如何通過(guò)創(chuàng)新融資渠道獲得巨大的資金支持，突破資金困局，抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大，是令開(kāi)發(fā)商最為頭痛的問(wèn)題。
其二，政策環(huán)境嚴(yán)厲。政策監(jiān)管力度不斷加大。隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，從緩和社會(huì)矛盾、保持行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，中央多次出臺(tái)了宏觀(guān)調(diào)控政策，一次比一次嚴(yán)厲。規(guī)范化運(yùn)作對(duì)于許多實(shí)力不強(qiáng)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一次痛苦的蛻變。 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
其三，開(kāi)發(fā)環(huán)境要求越來(lái)越高。產(chǎn)品的同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重，一個(gè)成功的項(xiàng)目，馬上被復(fù)制到全國(guó)各地，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上趨于雷同，而客戶(hù)消費(fèi)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，越來(lái)越理性，越來(lái)越挑剔，對(duì)產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)要求越來(lái)越高。
其四，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，項(xiàng)目成本不斷上升。僅靠單一廣告宣傳效果已經(jīng)漸漸降低，更加注重廣告、公關(guān)活