社區(qū)型商業(yè)房地產投資開發(fā)探討

2007/4/28 9:17:45 | 3985次閱讀 | 來源：網友轉載【已有0條評論】發(fā)表評論

　　隨著我國市場經濟、商業(yè)經營活動的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產的投資開發(fā)這幾年受到房地產行業(yè)的普遍關注，在投資收益的驅動下，商業(yè)房地產已成為房地產行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產已成為房地產開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產項目商業(yè)經營的特點，才能保證相應的投資、開發(fā)建設、招商以及經營管理工作的順利進行。

　　筆者根據實際開發(fā)操作過的房產項目和近期參與的社區(qū)型商業(yè)房地產項目認識到，過去社區(qū)型商業(yè)房地產開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開發(fā)過程與其他形式的房地產在操作中基本雷同，包括建設開發(fā)、分散銷售等程序。而現在開始出現的社區(qū)型商業(yè)房地產形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務的中小型商業(yè)房地產，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復合經營的商業(yè)類型，是由具有1—2萬平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場或商業(yè)街。

　　商業(yè)房地產開發(fā)在開發(fā)經營模式上有著其他形式房產產品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。房地產開發(fā)一般要經過前期、開發(fā)建設，最后實現產品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發(fā)的房地產產品大部分在建造后分散銷售給消費業(yè)主，完成產品銷售并實現相應的產品功能后，投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經營行為。而商業(yè)房地產恰恰需要重點考慮該物業(yè)如何適應商業(yè)經營活動，面對的客戶結構是經營商與在該物業(yè)消費的客戶。商業(yè)房地產根據其最終為商業(yè)經營活動、滿足消費、實現商業(yè)經營價值目標的特點，需要與市場經營方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應。與其他形式的房產產品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產著重的是今后的產品運營而不是實現簡單的物業(yè)產品銷售，需要滿足長期經營行為而不是短期的價值體現，開發(fā)企業(yè)需要考慮長期的經濟和社會效益，最終實現投資物業(yè)增值，得到投資回報。在商業(yè)房地產開發(fā)產品定位時，必須對商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開發(fā)商業(yè)房地產的經營內容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產的區(qū)域市場客戶需求以及商業(yè)功能，通過商業(yè)房地產的開發(fā)，營造出一個與周邊環(huán)境和市場需求、輻射范圍相適應的商業(yè)氛圍。

　　基于商業(yè)房地產的特點，其開發(fā)投資回報通常從以下三方面來實現：
　　一是商業(yè)物業(yè)的租金回報；
　　二是商業(yè)房地產實現物業(yè)銷售的回報；
　　三是商業(yè)經營活動收益的回報。

　　商業(yè)房地產的投資回報方式與其他形式的房地產產品相比有其不同之處，其它形式的房地產產品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現投資回報，僅需要注重產品本身及相應的產品功能，只要滿足市場消費即可。而商業(yè)房地產價值體現的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產品本身之外，更要注重產品的商業(yè)形態(tài)和經營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產需要考慮商業(yè)長期良好經營的可行性以及商業(yè)經營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現。

　　從商業(yè)房地產投資的回報分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產的開發(fā)形式相同，如果房地產開發(fā)企業(yè)未統一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經營就無法得到有效的控制，商業(yè)經營活動只能由分散的個體產權業(yè)主來決定和實施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競爭、經營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴重影響該物業(yè)的有關商業(yè)經營的正常進行，使具有產權的商業(yè)運營業(yè)主的購房投資回報得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風險和開發(fā)企業(yè)的擔保風險，對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。轉貼于：中國項目管理資源網

　　因此，