房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法
目錄
第一章 總 則
第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選
第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)
第一章 總 則 （第六章）
第一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)項(xiàng)目)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。
第二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。
第三條 在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型:
一、出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金"、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。
二、出租到房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。
三、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得 到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的 目的。
第四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合 評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
第五條 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收人和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。
第六條 綜合評(píng)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合 理性。
第七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
同時(shí)應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析和多方案比選。
第八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù);可以為政府管理部門服務(wù)，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù);可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。
第九條 本方法適用于第三條所述各類房地產(chǎn)項(xiàng)目。其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)也可參照本方法使用。
房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)作出正確的分析和判斷。 （回篇首）
第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)
第十一條 開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并依 此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用 途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。
第十二條 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法， 應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定。按照用途可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型:
一、居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
二、商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。
三、辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓 (寫字