房產(chǎn)項目投資所包含成本的內(nèi)容繁多可謂錯綜復(fù)雜，在目前房產(chǎn)開發(fā)形勢較為嚴峻的情況下，控制好房產(chǎn)項目投資成本就更為重要了。
一、房產(chǎn)項目投資成本組成
以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例，其房產(chǎn)項目投資成本主要有以下部分組
組成：
（一）土地費用
從2001年開始，國內(nèi)土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動遷費用。
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1．建設(shè)單位管理費
工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費用，以及會議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。
2．辦公及生活用具的置費。
3．工程監(jiān)理費。
4．建設(shè)場地完工清理費
5．施工圖編制費
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1、勘測費：含初勘和凈堪費用。
2、設(shè)計費：
含方案設(shè)計費、土建和安裝擴初及施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費、地下民防設(shè)計費、售樓處、會所、樣板房裝修設(shè)計費，相關(guān)設(shè)計咨詢等。
?。ㄋ模┱?guī)費
含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、教育附加費、建設(shè)垃圾費、散裝水泥、專項資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費（測量費）、質(zhì)監(jiān)費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務(wù)費、施工圖設(shè)計審圖費、消防設(shè)施建設(shè)費（審圖費）、預(yù)測面積費和實測面積費、房價定費、預(yù)售許可證費、衛(wèi)生防疫審核費、環(huán)保測試費、規(guī)劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產(chǎn)交易費、房產(chǎn)初始登記費、入住許可正費，“二書一征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。
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1、基工程費：含檢測費
2、土建和安裝工程
含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。
3、交通標志和標識
4、會所裝修
5、甲供料
一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等。
?。┬^(qū)公共設(shè)施費
含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。
?。ㄆ撸╀N售費用
含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。
?。ò耍┴攧?wù)費用
含貸款利息、稅金（營業(yè)稅、調(diào)節(jié)稅、印花稅等）、稅務(wù)
?。ň牛┎豢深A(yù)見費
二、房產(chǎn)項目投資的成本控制
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在獲取房產(chǎn)項目土地前，要預(yù)側(cè)土地獲取價格=周邊同類樓盤銷售價—房產(chǎn)項目投資成本（上述九項，除土地費用外）—合理的凈利潤。根據(jù)已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質(zhì)、綠化率等條件，來設(shè)定建筑面積、戶室比、建筑形式，從而預(yù)測房產(chǎn)項目開發(fā)成本。
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1、通過招標選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計和建筑設(shè)計院，用足容積率，總建筑面積、總高度、退界、日照間距等，選擇出眾的外立面，房型和相關(guān)建材設(shè)備。
2、通過招標選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。
3、通過招標選擇質(zhì)優(yōu)價廉的工程施工企業(yè)。
4、力爭減免相關(guān)規(guī)費。
?。ㄈ╉椖窟^程中的控制
1、合理控制工期
特別是控制相關(guān)節(jié)點工期，如開工、+0.00、-0.00、銷售開盤節(jié)點、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。
2、合理控制質(zhì)量
通過基礎(chǔ)驗收、隱敝工程驗收、結(jié)構(gòu)
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