一、房地產(chǎn)行業(yè)的風險管理理論 
　　1、風險管理的相關定義

　　根據(jù)風險理論的研究，風險的一般定義是人們對未來行為的不確定性而可能引致的后果與預定目標發(fā)生的負偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風險專指投資主體在項目開發(fā)的整個過程中將遭受損失的可能性和后果程度。風險管理就是針對該可能性和產(chǎn)生的后果進行的分析、評估、預防、控制等過程。

　　2、房地產(chǎn)項目開發(fā)中風險管理的意義

　　(1)風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性。風險管理基于風險識別衡量和科學分析，使其既能夠為風險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學、準確的計算基礎，正確識別、衡量風險，為管理、處置風險提供科學決策基礎；又能夠用科學、系統(tǒng)的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合。

　　(2)風險管理能夠促進房地產(chǎn)投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性。風險管理利用科學系統(tǒng)的方法，管理和處置各種風險，有利于投資主體減少和消除經(jīng)營風險、決策失誤風險等。其實施措施可以將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時合理地得到經(jīng)濟補償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費用支出，從而保障了投資者收益目標的實現(xiàn)。 

    (3)風險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

　　二、房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中的風險識別

　　1、項目開發(fā)風險的來源

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程來說，風險分別來自于以下幾個階段。

　　(1)開發(fā)場地選址階段

　　項目對位置極為敏感，成功地開發(fā)離不開準確的選址。例如商業(yè)用地不能拿來當住宅用地；能否正確地評估某地塊的價值也具有很大的不確定性；另外還可能牽涉到拆遷、安置、補償及“七通一平”等很多方面的問題，各種不確定或隨機因素很多，一旦處置不當將會造成整個項目的拖延甚而流產(chǎn)。

　　(2)項目融資階段

　　通常開發(fā)商都需要從銀行或者其他金融機構進行融資，而貸款利率的變化趨勢難以預料，資金的使用成本即利息支出對開發(fā)商的最終利潤影響極大。此外，開發(fā)商通常采用在樓宇/項目開發(fā)到一定階段開始預售，以預售款將余下樓盤項目開發(fā)完畢，但該過程中一旦遭遇預售款無法到位，就會因資金短缺而面臨困境。

　　(3)項目建設階段

　　這期間主要存在成本、工期以及承包商違約等風險。

　　(4)租售階段

　　較小的租金或售價變化，也會對開發(fā)商的收益有大的影響。而通常租金售價的趨勢難以準確的估算；客戶支付水平、選擇偏好等因素也使得項目的租售期具有不穩(wěn)定性。

　　2、風險種類

　　房地產(chǎn)項目的風險主要屬于經(jīng)濟性質(zhì)的，如商業(yè)風險、金融風險、購買力風險等。

　　(1)商業(yè)風險

　　該風險指某一特定的項目運營失敗的可能性?，F(xiàn)實中的商業(yè)風險主要集中在兩個方面：其一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設施的維護與更新、控制運營費用都是其關鍵變量。其二為市場變化，如地區(qū)人口結構、交通便利性、競爭者等等。

　　(2)經(jīng)營風險

　　經(jīng)營性風險是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實際經(jīng)營結果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的經(jīng)營風險主要取決于房地產(chǎn)市場的特點，開發(fā)經(jīng)營的條件以及投資者的決策水平，經(jīng)營者的管理能力。

　　(3)購買力風險

　　購買力風險又稱通貨膨脹風險，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實際收益水平下降的風險。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)投資購買力風險越大。

　　(4)變現(xiàn)風險

　　房地產(chǎn)項目是不動產(chǎn)，無法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強的市場去。同時它的投資周期和使用周期長、價值量大、占用資金多、談判時間長、交易費用高，這些因素均影

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