在房地產(chǎn)商和承包商的關(guān)系中，房地產(chǎn)商期望最低的建造成本。其往往采用“合理低價(jià)中標(biāo)”的招標(biāo)方式選擇承包商。而承包商在投標(biāo)過(guò)程中，如何避免高價(jià)不中標(biāo)及低于成本價(jià)而承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，如何把握“合理低價(jià)中標(biāo)”是保證承包商利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。下面通過(guò)合同形式、招標(biāo)方式、實(shí)例分析幾方面進(jìn)行說(shuō)明。
1. 房地產(chǎn)商和承包商的合同約定形式。
1.1 固定總價(jià)合同。合同工程價(jià)款為合同總價(jià)。即完成合同約定的全部工程內(nèi)容的合同總價(jià)。這種合同承包商要考慮承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。一般適用于風(fēng)險(xiǎn)不大，技術(shù)要求不太復(fù)雜、工期在一年以?xún)?nèi)、設(shè)計(jì)施工圖紙齊全、工程要求十分明確的項(xiàng)目。
1.2可調(diào)價(jià)總價(jià)合同。與固定總價(jià)合同有相同之處，即合同工程價(jià)款為合同總價(jià)。所不同的是在合同條款中雙方商定：如果在執(zhí)行合同的過(guò)程中由于通貨膨脹引起的主要建筑材料成本增加達(dá)到某一限度，或由于房地產(chǎn)商的原因出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、工程簽證、工期拖延等，合同總價(jià)應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。這樣房地產(chǎn)商承擔(dān)了通貨膨脹等不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用因素的風(fēng)險(xiǎn)，承包商承擔(dān)其他風(fēng)險(xiǎn)。一般適用于工期較長(zhǎng)（一年以上）、施工技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目。
1.3工程量清單單價(jià)合同。房地產(chǎn)商在招標(biāo)文件中根據(jù)施工圖紙確定工程量，承包商根據(jù)招標(biāo)文件的條件及工程量確定單價(jià)。合同單價(jià)固定，不允許改變。若出現(xiàn)實(shí)際完成的工程量與招標(biāo)文件的工程量差異超出合同約定界限時(shí)，可以按合同約定進(jìn)行調(diào)整。這種合同房地產(chǎn)商和承包商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是現(xiàn)在工程量清單計(jì)價(jià)方式下常見(jiàn)的合同形式。
1.4固定單價(jià)合同。合同以單方造價(jià)的形式約定合同價(jià)款。即承包商根據(jù)合同約定的承包范圍做出的工程總造價(jià)除以工程建筑面積得到的單方造價(jià)。這種合同計(jì)算方式簡(jiǎn)單，承包商承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種合同形式。
2. 房地產(chǎn)商的招標(biāo)方式。
2.1 編制標(biāo)底。承包商報(bào)價(jià)在其規(guī)定的范圍內(nèi)則為有效報(bào)價(jià)。承包商有效報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值乘以修正系數(shù)（通常為95%）為“合理價(jià)”，接近“合理價(jià)”者即為中標(biāo)承包商。標(biāo)底不參與評(píng)標(biāo)。
2.2 不編制標(biāo)底。以承包商報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值乘以修正系數(shù)（通常為95%）為“合理價(jià)”，接近“合理價(jià)”下限者即為中標(biāo)承包商。
2.3 以編制的標(biāo)底作為“合理價(jià)”，接近“合理價(jià)”下限者即為中標(biāo)承包商。
2.4 以墊資進(jìn)行前期工程施工為條件，確定首選中標(biāo)承包商。房地產(chǎn)商多采用此種方式，以減少其資金的壓力。
3. 下面通過(guò)實(shí)例說(shuō)明承包商如何確定投標(biāo)報(bào)價(jià)
3.1 投標(biāo)
2007年6月河北省石家莊市的某承包商擬對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在山西壽陽(yáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工程進(jìn)行投標(biāo)。承包范圍為設(shè)計(jì)施工圖紙所包含的土建、水暖、電氣工程。承包方式為固定單價(jià)合同，即單方造價(jià)包干的承包方式，包含材料上漲因素及其他不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于房地產(chǎn)商追求利潤(rùn)最大化，其對(duì)成本和工期的控制近于苛刻。因而承包商對(duì)于投標(biāo)報(bào)價(jià)的把握尤為關(guān)鍵，投標(biāo)報(bào)價(jià)是工程項(xiàng)目盈虧的底線，如何確定投標(biāo)報(bào)價(jià)是擺在承包商面前的首要任務(wù)。
3.2 工程概況
該工程建設(shè)地點(diǎn)在山西壽陽(yáng)縣，四棟住宅樓，結(jié)構(gòu)形式及建筑面積等均相同。磚混結(jié)構(gòu)，每棟住宅樓建筑面積5518平方米，總建筑面積22072平方米。地下一層，地上七層，六、七層為帶閣樓躍層。建筑外立面為面磚，內(nèi)裝修天棚、內(nèi)墻及樓地面均為毛面，外門(mén)窗及分戶(hù)防盜門(mén)房地產(chǎn)商自理（不包含在預(yù)算造價(jià)內(nèi)）。房地產(chǎn)商已做完樁基的地基處理工作，機(jī)械大開(kāi)挖已完成，承包商只負(fù)責(zé)鑿樁頭及樁間挖土的工作?；A(chǔ)形式為帶型基礎(chǔ)，基礎(chǔ)墊層為C10，其余混凝土均為C25。屋面為坡屋面鋪水泥瓦，SBS高聚物改性瀝青卷材防水，聚苯乙烯泡沫塑料板保溫50mm厚。電氣工程包含照明、電視、電話部分，配電箱只計(jì)安裝費(fèi)，箱體由房地產(chǎn)商自理。電視電話部分承包商只預(yù)埋管、盒。采暖工程中設(shè)計(jì)采用地暖，給排水部分包含冷熱水。
項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測(cè)評(píng)PMQ上線啦！快來(lái)測(cè)測(cè)你排多少名吧~
http://m.opto-elec.com.cn/pmqhd/index.html
