【摘要】 計(jì)算機(jī)技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中的成功運(yùn)用能實(shí)現(xiàn)評(píng)估工作的科學(xué)化、規(guī)范化和高效化。依照估價(jià)規(guī)范，結(jié)合估價(jià)實(shí)踐，進(jìn)行了市場(chǎng)比較法評(píng)估支持系統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)。論述了系統(tǒng)設(shè)計(jì)重點(diǎn)要解決的問題、系統(tǒng)框架、系統(tǒng)功能及部分功能模塊的流程設(shè)計(jì)，介紹了系統(tǒng)應(yīng)用實(shí)例。
The research of market comparison approach appraisal support system design and application in real estate
   Abstract: The successful use of computer technology in real estate appraisal can realize the appraisal work to be more scientific, standard and high efficient. According to the code of appraisal, combing the appraisal practice, the project of market comparison approach appraisal support system is designed. The question of the system design to solve, systemframe, system functionality and procedure design about some function models are described, and a system application case is recommended.
Keywords: market comparison approach; appraisal support system; system frame; system functionality; procedure design
    市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中的首選方法。它是以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原則為理論前提，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。運(yùn)用該方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有兩個(gè)：一是可比實(shí)例選擇，案例選擇恰當(dāng)如否直接影響到修正效果，難點(diǎn)是選擇與估價(jià)對(duì)象最具可比性的交易實(shí)例；二是可比實(shí)例修正，難點(diǎn)是確定可比實(shí)例合理適當(dāng)?shù)男拚龋⒖刂圃谝?guī)定范圍內(nèi)。正確把握這兩點(diǎn)是保證市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確合理的前提所在。通過(guò)調(diào)查，在市場(chǎng)比較法估價(jià)實(shí)踐中存在的主要問題有：一是估價(jià)師普遍感到案例搜集困難，更難以尋找到與估價(jià)對(duì)象類似的可比實(shí)例；二是各估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏對(duì)交易實(shí)例的有效管理；三是估價(jià)人員在案例修正過(guò)程中，尤其是區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)，主觀性強(qiáng)，僅憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。另外，部分估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情把握不準(zhǔn)，這些問題直接影響到評(píng)估精度。為了解決上述問題，相關(guān)人員一直在進(jìn)行積極探索，其中一個(gè)研究方向是計(jì)算機(jī)技術(shù)與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的結(jié)合。計(jì)算機(jī)技術(shù)能很好的解決市場(chǎng)比較法中的案例管理、選擇以及修正問題，同時(shí)，通過(guò)處理分析歷史數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行判斷和預(yù)測(cè)，也能為評(píng)估人員提供必要的決策支持?；谏鲜龇治?，遵循估價(jià)規(guī)范，設(shè)計(jì)并開發(fā)規(guī)范化、結(jié)構(gòu)化的市場(chǎng)比較法評(píng)估支持系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)提供輔助支持是可行的也是必要的。
1 系統(tǒng)設(shè)計(jì)重點(diǎn)要解決的問題
    市場(chǎng)比較法評(píng)估支持系統(tǒng)是一個(gè)旨在運(yùn)用先進(jìn)的信息處理技術(shù)，有效整合市場(chǎng)比較法評(píng)估業(yè)務(wù)中的信息資源，規(guī)范評(píng)估管理，提高評(píng)估質(zhì)量與效率的信息處理系統(tǒng)。該系統(tǒng)能有效地輔助評(píng)估業(yè)務(wù)人員進(jìn)行優(yōu)質(zhì)高效的評(píng)估，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)工作的規(guī)范化和科學(xué)化，也有利于評(píng)估業(yè)務(wù)管理層進(jìn)行項(xiàng)目

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