公園地產(chǎn)的出現(xiàn)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是人們居住品質(zhì)提升的客觀(guān)要求，是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)。公園地產(chǎn)絕不是一些媒體和開(kāi)發(fā)商的炒作概念，它不但有深遠(yuǎn)的歷史基礎(chǔ)，有深層次的人文情感，而且有厚重的市場(chǎng)底蘊(yùn)。本案例入選旨在推動(dòng)公園地產(chǎn)產(chǎn)品更新、引導(dǎo)居民購(gòu)房消費(fèi)，促使北京公園地產(chǎn)市場(chǎng)的健康理性發(fā)展。
一．公園地產(chǎn)概述
1．公園地產(chǎn)概念
“公園地產(chǎn)”，一般是指為了給居民營(yíng)造稀缺的景觀(guān)和生態(tài)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目，是將公園景觀(guān)作為樓盤(pán)的特色和賣(mài)點(diǎn)，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。
2．公園地產(chǎn)的發(fā)展背景
任何一種得以快速發(fā)展的產(chǎn)品類(lèi)型都有其合理的存在根基， “公園地產(chǎn)”的誕生也絕非偶然。從根本而言，消費(fèi)者對(duì)于居住環(huán)境的要求直接推動(dòng)了公園地產(chǎn)的誕生。
出則繁華，入則自然，是每一個(gè)都市人的居住夢(mèng)想，公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢(mèng)想應(yīng)運(yùn)而生的。納公園景觀(guān)為私人珍藏，當(dāng)如火如荼的地產(chǎn)發(fā)展遇見(jiàn)真山真水的大公園，便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結(jié)晶。
3．公園地產(chǎn)特征
共同特征：
◇ 土地和公園的稀缺決定了公園地產(chǎn)具有絕對(duì)的稀缺性；
◇ 隨著SARS過(guò)后人們對(duì)生態(tài)環(huán)境的關(guān)注，公園地產(chǎn)的需求越來(lái)越廣泛；
◇ 公園為住宅帶來(lái)良好的人居生態(tài)環(huán)境，小氣候優(yōu)于非公園住宅；
◇ 湖水、樹(shù)木、花草等公園元素，從心理上利于居住者的疲勞和緊張得到緩解，從精神空間的角度體現(xiàn)更為人性化的關(guān)懷；
◇ 具有隱性的心理價(jià)值，即心理的榮耀感給業(yè)主帶來(lái)滿(mǎn)足；
市場(chǎng)反映需求，稀缺決定價(jià)值。
二．產(chǎn)品特征
2.1建筑形式
公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分，從公園地產(chǎn)的建筑類(lèi)型上分析，板樓項(xiàng)目數(shù)量最多，占總量的近一半；其次是塔樓， 也有近1/5項(xiàng)目的建筑形式是板塔結(jié)合。
公園地產(chǎn)項(xiàng)目建筑類(lèi)型分布
與之相比，很多新項(xiàng)目在建筑類(lèi)型上更花心思，更加重視各種建筑形式組合的藝術(shù)性，比如在構(gòu)筑地標(biāo)性塔式建筑的基礎(chǔ)上，以低密度板式建筑圍合等做法，建筑的多樣性和觀(guān)景的層次感都得以加強(qiáng)，還滿(mǎn)足了不同人群的需求。
2.2項(xiàng)目規(guī)模
占地面積
從不同類(lèi)型的公園地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積上來(lái)看，“借園”項(xiàng)目占地面積在1-3萬(wàn)平米的項(xiàng)目比例最大，其次是1萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目，二者累計(jì)占項(xiàng)目總量的一半以上；相比之下，占地面積20萬(wàn)以上的項(xiàng)目數(shù)量最少。在規(guī)模方面，5-10萬(wàn)平米的項(xiàng)目比例最大，其次是10-20萬(wàn)和20-50萬(wàn)平米的項(xiàng)目，三者累計(jì)占項(xiàng)目總量的70%以上；建筑面積50萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目?jī)H占2%；
與之相比，“造園”項(xiàng)目的占地和建筑面積要比前者的平均水平大30%左右，通常建筑面積在50萬(wàn)左右。因?yàn)榇祟?lèi)項(xiàng)目通常需要更大的面積來(lái)興建公園等公共設(shè)施。
2.3戶(hù)型
各區(qū)域公園地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)區(qū)域發(fā)展歷史、成熟程度和居住人群特征的不同，戶(hù)型面積差異較大，如西山地區(qū)或森林公園附近多為大戶(hù)型，甚至別墅及類(lèi)別墅項(xiàng)目；而市區(qū)公園或新開(kāi)發(fā)的公園項(xiàng)目附近的項(xiàng)目大小戶(hù)型兼?zhèn)?，但區(qū)域土地的稀缺導(dǎo)致項(xiàng)目多以小戶(hù)型為主。
一般來(lái)說(shuō)，越*近公園周邊的項(xiàng)目，大戶(hù)型比例更高，離公園相對(duì)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目或同一項(xiàng)目中，離公園較遠(yuǎn)的樓座小戶(hù)型的比例更高。
2.4 其它特點(diǎn)
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，許多項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是社區(qū)都是封閉式的社區(qū)，采取封閉式管理。當(dāng)然這是早期大家在社會(huì)安全方面考慮了心里因素，甚至有為小區(qū)建了近5米高的圍墻以使業(yè)主擁有足夠的安全感。但是在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，所有社區(qū)的都是小街區(qū)式的開(kāi)放社
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