1.1 城市發(fā)展?fàn)顩r
城市發(fā)展?fàn)顩r的構(gòu)成要素很多，其中影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要有城市GDP總量、人均GDP、常住人口總量、戶籍人口總量、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例、城市總體規(guī)劃、城市交通規(guī)劃，這些因素直接影響到城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
1.2 城市房地產(chǎn)狀況
城市房地產(chǎn)狀況直接影響到項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目定價(jià)和開發(fā)節(jié)奏，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率有直接影響。
做好城市房地產(chǎn)狀況分析，是進(jìn)行項(xiàng)目分析的重要前提條件，主要需要考慮的因素有房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售價(jià)格走勢(shì)、土地市場(chǎng)概況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布及實(shí)力。
1.3 項(xiàng)目分析
項(xiàng)目分析是整個(gè)可行性研究分析中的核心內(nèi)容，是決定項(xiàng)目走向和項(xiàng)目操作方向的關(guān)鍵過(guò)程。
項(xiàng)目分析需要考慮的因素主要有項(xiàng)目概況，包括地理位置、與重要市政設(shè)施的相對(duì)位置和距離，項(xiàng)目周邊以及交通狀況、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目客戶定位、來(lái)源以及特征、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品面積配比、產(chǎn)品定價(jià)分析、項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃、項(xiàng)目里程碑計(jì)劃、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)以及控制。
精確的項(xiàng)目分析是項(xiàng)目運(yùn)作的前提和總綱領(lǐng)，是值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。
2 項(xiàng)目成本估算
可行性研究報(bào)告中，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售和目標(biāo)收益率作出項(xiàng)目的成本估算。
2.1 項(xiàng)目成本調(diào)研
正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝。對(duì)項(xiàng)目嚴(yán)密的成本調(diào)研，才能有助于項(xiàng)目上精確地把握市場(chǎng)制定好目標(biāo)成本。
2.1.1 成本調(diào)研的主要內(nèi)容
1、總述
說(shuō)明調(diào)研目的、時(shí)間、人員、內(nèi)容、對(duì)象、大致過(guò)程等
2、管理方面
招投標(biāo)：包括管理范圍、使用法規(guī)、主要過(guò)程、評(píng)定標(biāo)方法等
造價(jià)管理：包括計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)依據(jù)(定額等)、造價(jià)構(gòu)成模式、工程類別劃分等
政府壟斷情況及相關(guān)收費(fèi)：對(duì)壟斷情況進(jìn)行分析，可否進(jìn)行談判，在合約規(guī)劃中體現(xiàn)。
3、成本水平
價(jià)格構(gòu)成，每個(gè)組成部分的單價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)的各部分造價(jià)對(duì)比(按人材機(jī)、按部位、按部品、按專業(yè)工程、按分包工程等方式劃分)
4、典型樓盤
列表對(duì)比當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的基本資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、成本、售價(jià)，采用資源，獨(dú)特之處等
設(shè)計(jì)施工檔次、內(nèi)容、習(xí)慣，與獅山項(xiàng)目不同之處
對(duì)比說(shuō)明交樓標(biāo)準(zhǔn)與配置方面的不同
5、主要資源
當(dāng)?shù)刂饕拈_發(fā)商、供應(yīng)商、施工單位等
6、實(shí)例測(cè)算
2.2 開發(fā)節(jié)奏模擬
快速滾動(dòng)開發(fā)一直是公司追求的目標(biāo)和保障利益最大化的有效手段，從拿到項(xiàng)目到資金回籠時(shí)間的縮短將大大降低資金使用成本，這將成為公司未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。下面這些工作項(xiàng)作為項(xiàng)目運(yùn)作中重要里程碑節(jié)點(diǎn)，有必要在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究當(dāng)時(shí)即估計(jì)完成時(shí)間。
3 目標(biāo)成本構(gòu)成
各費(fèi)用項(xiàng)合理搭配，將更有效的提升整個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。下面是中山項(xiàng)目各費(fèi)用項(xiàng)比例構(gòu)成，實(shí)例說(shuō)明了目標(biāo)成本的構(gòu)成情況。
鑒于土地成本很大程度上占項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成比例不可控的實(shí)際情況，我部將在未來(lái)的工作中給出除去土地成本外其他費(fèi)用項(xiàng)構(gòu)成及適宜比例，以指引公司未來(lái)項(xiàng)目獲取和可行性研究報(bào)告的編寫。
第三章 設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本
設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成本控制的最重要階段，對(duì)項(xiàng)目成本的影響為30-35%。設(shè)計(jì)階段承上將項(xiàng)目論證的成果以施工圖來(lái)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目意圖;向下指導(dǎo)合同訂立和現(xiàn)場(chǎng)施工，圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同