[摘 要]本文詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的原則和要點(diǎn),具體分析了規(guī)劃涉及綱要制定的三個(gè)原則,以居住區(qū)規(guī)劃管理要求為重點(diǎn),提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理的具體目標(biāo)、規(guī)劃總體構(gòu)想、建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系、用地平衡的辯證關(guān)系,體現(xiàn)生態(tài)建筑、人文建筑、社會(huì)和諧的房地產(chǎn)開發(fā)思路。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理;規(guī)劃設(shè)計(jì);人文;生態(tài);和諧
1 規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要制定原則
1.1 人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧
房地產(chǎn)開發(fā),包括新建項(xiàng)目和拆遷改造項(xiàng)目,對(duì)生態(tài)環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定的破壞,有些地方已到了不能再繼續(xù)開發(fā)下去的地步,房地產(chǎn)開發(fā)人員必須充分認(rèn)識(shí)到自然生態(tài)環(huán)境面臨的壓力,保護(hù)和修復(fù)生態(tài)環(huán)境是所有房地產(chǎn)開發(fā)人員的職責(zé),可持續(xù)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)兩者達(dá)到和諧的必經(jīng)之路。
1.2 歷史環(huán)境與未來環(huán)境相協(xié)調(diào)
在促進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新材料在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用的同時(shí),要特別注意保護(hù)開發(fā)項(xiàng)目與周邊城市文化遺產(chǎn)的協(xié)調(diào),保持開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展過程中的歷史延續(xù)性,讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成為歷史、現(xiàn)在和未來的載體。
1.3 社會(huì)各群體生活相和諧
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的形成是城市文明的集中體現(xiàn),開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目設(shè)施的現(xiàn)代化,同時(shí)要滿足城市居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活的需要,要為建立高度物質(zhì)文明、精神文明創(chuàng)造條件,堅(jiān)持以人為本,不分文化背景和社會(huì)階層,共同創(chuàng)造健康和諧的社會(huì)生活,為弱勢(shì)群體提供便利條件,避免城市范圍內(nèi)社會(huì)空間的強(qiáng)烈分割和社會(huì)對(duì)抗。
2 規(guī)劃管理要點(diǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理中,每個(gè)項(xiàng)目都受時(shí)間、資金、質(zhì)量和建設(shè)環(huán)境條件的限制,深入的調(diào)查論證,準(zhǔn)確的可行性研究,精明的項(xiàng)目策劃,領(lǐng)導(dǎo)層的正確決策,以及高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要,是其成功的關(guān)鍵的因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合起來,營(yíng)造最佳居住環(huán)境、工作環(huán)境,使項(xiàng)目規(guī)劃達(dá)到目標(biāo)功能、環(huán)境功能、社會(huì)功能的要求。
規(guī)劃總體構(gòu)想是根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)以及項(xiàng)目的要求。以居住區(qū)為例,應(yīng)以人為中心,規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)將改善城市面貌作為一個(gè)重要方向,要注意建筑群體因地制宜,形成高質(zhì)量、高品位的生活居住、文體活動(dòng)環(huán)境。按照國(guó)家規(guī)定,在城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公共設(shè)施所進(jìn)行的綜合性具體安排,稱為居住區(qū)規(guī)劃。其基本要求如下:使用要求,為居民創(chuàng)造一個(gè)方便的生活居住環(huán)境,滿足居民生活的多種需要;衛(wèi)生要求,為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境,要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng),并防止噪聲的干擾和空氣的污染;安全要求,為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境,除保證能有條不紊地進(jìn)行正常生活外,還要適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的非常情況,如火災(zāi)、地震等,按照有關(guān)規(guī)定使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度;經(jīng)濟(jì)要求,在確定居住區(qū)建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模項(xiàng)目時(shí),應(yīng)與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)投資和居民的生活水平相適應(yīng),應(yīng)盡量控制造價(jià),節(jié)約用地;景觀要求,居住區(qū)是房地產(chǎn)建設(shè)量最大的項(xiàng)目,它的形式對(duì)城市面貌有著重要的影響,舊居住區(qū)的改造的目標(biāo)之一是改變城市面貌,要注意建筑群體的組合,建筑群體與環(huán)境的結(jié)合,從景觀上要把居住區(qū)、小區(qū)作為一個(gè)有機(jī)整體來進(jìn)行規(guī)劃;強(qiáng)調(diào)生態(tài)建筑的要求,重點(diǎn)把握居住建筑在整個(gè)壽命周期內(nèi)要減少資源、能源的消耗和降低環(huán)境的污染,保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境,創(chuàng)造健康舒適的室外環(huán)境,使建筑功能質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)一,使建筑生態(tài)、經(jīng)濟(jì)取得平衡。居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)善于發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì),人工與自然環(huán)境相融合,能借景建設(shè),以人居文化氛圍為主題,保證生態(tài)環(huán)境,并輔以山水景觀。