【摘 要】在經(jīng)濟(jì)社會,企業(yè)之間的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品質(zhì)量競爭轉(zhuǎn)化為價格競爭。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,要使自己能夠在激烈的市場中立于不敗,加強(qiáng)對自身工程項目的管理和控制,如何達(dá)到減支增效,是今后發(fā)展中必須十分注意的問題。本文主要分析了如何在房產(chǎn)項目工程管理中要處理好的各個環(huán)節(jié)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);施工系統(tǒng);項目管理;成本控制
現(xiàn)階段,在我國房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理中主要存在著以下幾個問題:首先是怎樣才能把一個比較復(fù)雜的項目管理過程通過改變成為一個可以控制的過程;其次是由于資源的稀缺,就要求對有限資源進(jìn)行合理配置,從而能夠提高資源的利用效率;第三就是在項目的進(jìn)程中,如何對項目投入與產(chǎn)出的關(guān)系及時的進(jìn)行評估;如何針對項目投資過程中采集的信息資源進(jìn)行及時有效的決策;如何定量的預(yù)測并降低項目實施過程中的風(fēng)險等。要解決好上述問題,首先要處理好的就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對施工項目的高效管理,理順項目體系和施工系統(tǒng),以及加強(qiáng)項目成本控制等問題。
一、項目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)
項目管理的主要內(nèi)容就是研究怎樣以比較高的效益實現(xiàn)項目目標(biāo),它主要以項目經(jīng)理作為逐個項目工程的負(fù)責(zé),從而對項目進(jìn)行比較系統(tǒng)合理地組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃,在合乎邏輯規(guī)律的基礎(chǔ)上保證對這個項目進(jìn)行有效的控制,保證項目工程的組織進(jìn)行都有極高的效率,進(jìn)而使參與項目的各個生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、合理配置,保證施工生產(chǎn)的均衡性,利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段,以實現(xiàn)項目目標(biāo)和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算所進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項目管理的主要對象就是項目,但是由于項目具有一次性的特點(diǎn),所以項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行管理,具有全面性、科學(xué)性和程序性。我們知道,項目管理的目標(biāo)主要就是實現(xiàn)整個項目的目標(biāo),所以,項目管理的內(nèi)容制定也在很大程度上受到整個項目工程目標(biāo)的影響,主要可以概括為控制、管理和協(xié)調(diào)三個主要模塊。
在一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中,少不了一些人力,物力和資金等要素的參與,一個項目的順利完成不僅需要這些生產(chǎn)要素,更需要通過管理者對這些生產(chǎn)要素進(jìn)行合理的配置,達(dá)到它們的最大功效,這就是項目管理過程中需要解決的一個系統(tǒng)性工程,從這一點(diǎn)上來說,我們也認(rèn)為項目管理具有一個系統(tǒng)管理的特點(diǎn)。加強(qiáng)施工項目管理,必須對施工項目的生產(chǎn)要素詳細(xì)分析,認(rèn)真研究并強(qiáng)化其管理。對施工項目生產(chǎn)要素進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在四方面:第一就是對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置,即適時、適量、比例適當(dāng)、位置適宜地配備或投入生產(chǎn)要素以滿足施工需要;第二是對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化組合,即對投入施工項目的生產(chǎn)要素在施工中適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用;第三是對生產(chǎn)要素進(jìn)行動態(tài)管理。動態(tài)管理主要是對各個生產(chǎn)要素進(jìn)行合理配置和組合,它的核心內(nèi)容是在遵循整個項目的內(nèi)在規(guī)律的基礎(chǔ)上,比較有效地利用各種生產(chǎn)要素,使它們在項目的運(yùn)行過程中能夠比較合理地分配,達(dá)到供需上的平衡;第四是要在資源稀缺的現(xiàn)實情況下比較合理高效地使用資源,在保證項目順利運(yùn)行和整體效益的基礎(chǔ)上,實現(xiàn)資源的優(yōu)化目標(biāo)。
二、項目管理的施工系統(tǒng)
我們把項目管理的施工系統(tǒng)主要分為技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng),這三個系統(tǒng)之間存在著相互聯(lián)系,互有影響的關(guān)系。主要可以概括為:首先,技術(shù)系統(tǒng)是主要核心,這是因為對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進(jìn)行管理,它的主要目的是能夠向業(yè)主提供具有高質(zhì)量和高技術(shù)含量的房屋。所以,施工活動的關(guān)鍵是技術(shù)性活動,只有采取先進(jìn)的技術(shù)措施,才能做到低投