[摘 要]房地產(chǎn)項目在投資決策、土地獲取、建設、租售與物業(yè)管理等各個階段乃至全過程中都存在大量的風險因素,項目風險管理質量的好壞影響房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益,關乎房地產(chǎn)投資項目的成敗。因此,進行房地產(chǎn)項目風險管理研究具有重要的現(xiàn)實針對性、必要性。本文基于項目生命周期管理理論,在分析當前房地產(chǎn)項目風險管理存在問題的基礎上,建立了房地產(chǎn)項目生命期各階段風險管理活動的對應矩陣,構建了房地產(chǎn)項目全生命期風險管理框架。
[關鍵詞]房地產(chǎn)項目 生命周期 風險管理 框架
作者簡介:黃海濱,陜西涇陽人,助理工程師,從事工程項目計劃與管理工作;高利軍,陜西府谷人,在讀博士,從事城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)相關研究。
一、目前我國房地產(chǎn)項目風險管理的存在問題
項目風險管理是項目管理的重要組成部分。目前,國內(nèi)對于房地產(chǎn)項目的風險管理的理念仍然相對滯后,風險管理重心仍然集中在項目的投資決策階段,主要圍繞房地產(chǎn)項目部分風險因素展開,大多局限于具體的風險分析方法研究。風險管理活動和范圍僅限于項目可行性研究的范疇,遠不能涵蓋項目管理的全過程。此外,項目風險管理過程中形成的經(jīng)驗和教訓不能及時反饋和有效積累,大大削弱了房地產(chǎn)項目風險管理的作用和效果。
存在的主要問題突出表現(xiàn)在兩個方面:首先,目前的房地產(chǎn)項目風險管理實質上是以房地產(chǎn)項目的建設實施為界,把項目風險管理全過程人為劃分為風險分析和風險管理兩個獨立的狀態(tài),重視風險分析、忽略風險管理,是一種典型的階段性項目風險管理模式。其次,在目前房地產(chǎn)項目風險管理模式下,項目風險管理沒有作為一個整體循環(huán)或周期性工作來運作,往往是半環(huán)管理或者一環(huán)管理,不利于管理教訓的及時反饋,不具有管理經(jīng)驗的可積累性。這種靜態(tài)、簡單的風險管理思想不能反映房地產(chǎn)項目管理的動態(tài)性。
二、房地產(chǎn)項目全生命周期與風險管理過程
房地產(chǎn)項目具有投資額大、建設周期長和不可移動性的特點。這些特點決定了房地產(chǎn)項目在項目的投資決策、土地獲取、建設、租售與物業(yè)管理等各個階段乃至貫穿全過程都存在大量的不確定性因素,容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設環(huán)境等諸多因素變化的影響,從而使房地產(chǎn)項目在整個生命周期內(nèi)都存在著大量風險。因此,針對房地產(chǎn)項目開展全生命周期風險管理研究,以適應房地產(chǎn)項目管理的需要,具有重要的現(xiàn)實針對性、必要性。
房地產(chǎn)項目全生命周期風險管理是指利用系統(tǒng)的理論方法對房地產(chǎn)項目全生命周期中的風險進行識別、評估、應對、監(jiān)控,降低項目風險水平,有效提高風險管理效益的管理過程。在房地產(chǎn)項目全生命期的不同階段,可以開展相對獨立的風險管理工作。
本文將房地產(chǎn)項目風險管理過程劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監(jiān)控四個環(huán)節(jié)進行分析與研究。首先,風險識別是房地產(chǎn)項目風險管理的基礎。風險識別最重要的工作就是尋找項目的風險因素,明確風險管理對象。風險因素的分類因標準不同而不同。按照風險因素作用的階段和范圍的不同,我們可以把房地產(chǎn)項目風險因素分為綜合風險因素和階段風險因素。所謂綜合風險因素是指貫穿房地產(chǎn)項目全生命期的風險因素。如自然風險、政治風險、經(jīng)濟風險、社會風險、技術風險等。階段風險因素指發(fā)生在房地產(chǎn)項目開發(fā)某一階段的風險因素。如在投資決策階段,就可能存在項目地點選擇風險、區(qū)域發(fā)展風險、物業(yè)類型風險等。其次,風險評估一般有定性和定量兩種分析方法。常用的定性方法有故障樹分析法、外推法、頭腦風暴法、德爾菲法、主觀評分法等。常用的定量分析方法有期望值優(yōu)化法、計劃評審技術、蒙特卡羅法、層次分析法、列表排序