隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出?！袄麧?銷售收入-成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平?明源根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。以下就這四個步驟做詳細(xì)的分析：
一、制定目標(biāo)--目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解;再通過將預(yù)算計劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因
1)項目進(jìn)度太緊：基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對項目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算。
另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。
“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯的效果。
2)缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。
規(guī)范的目的：
保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項目差異而不同。
實(shí)現(xiàn)項目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過項目間成本數(shù)據(jù)的對比分析，可以及時發(fā)現(xiàn)項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項目提供指引，避免犯重復(fù)錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。
規(guī)范的方法：
建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。
建立規(guī)范的流程：定義如何在項目發(fā)展階段對“估算成本”進(jìn)行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴(kuò)充設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階