摘 要：本文重點從規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)及合同簽訂階段、項目施工過程階段、項目后評估階段闡述成本控制的要點和方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本;管理;控制
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。
2 房地產(chǎn)項目的四大成本管理體系
要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，做到精細化成本管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實行動態(tài)成本管理。
成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。
3 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制與方案優(yōu)化
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，實際上，當(dāng)擴初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”。
4 招標(biāo)過程成本控制
4.1 招標(biāo)階段成本控制
招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，在條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。對建設(shè)工程施工合同的訂立規(guī)定了審閱會簽制度。
招標(biāo)文件中要有合同主要條款，對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都有詳細的約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設(shè)備、列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。
4.2 招標(biāo)過程成本控制實例
杭州某小區(qū)分三期開發(fā)，小區(qū)建筑面積50萬平米，一期開發(fā)建筑面積116000平米，一期景觀面積68000平米，根據(jù)公司成本控制目標(biāo)，景觀工程成本控制在280元/平米。一期景觀工程在實施過程中，根據(jù)銷售需要，先