摘 要：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一次性、單件性，投資額度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)所決定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制及管理研究意義深遠(yuǎn)。如何有效地在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并對(duì)項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制及管理，成為了決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制管理 對(duì)策
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究及意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目投資分析決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段及使用階段全過(guò)程中，由于不確定因素的存在而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在于投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、物業(yè)管理階段這四個(gè)主要環(huán)節(jié)。其中投資決策階段包括：開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取階段包括：土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段包括：招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理階段包括：自然災(zāi)害、意外事故。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)事件是否發(fā)生，發(fā)生的可能性是不確定的，風(fēng)險(xiǎn)后果也是不確定的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究必須通過(guò)對(duì)多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析辨識(shí)，建立必要的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行量化處理，實(shí)現(xiàn)定性分析與定量分析相結(jié)合，以測(cè)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。風(fēng)險(xiǎn)研究是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和基礎(chǔ)。
風(fēng)險(xiǎn)管理于20世紀(jì)30年代起源于美國(guó)，現(xiàn)已成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理、工程項(xiàng)目管理和企業(yè)管理中。風(fēng)險(xiǎn)管理包括：風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、分析與評(píng)價(jià)、規(guī)避轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究旨在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行客觀地預(yù)測(cè)和辨識(shí)、準(zhǔn)確地量化評(píng)估、尋找有效的規(guī)避控制對(duì)策，進(jìn)而實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)。這對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，均有著極其重大的意義。
(一)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義
企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果房地產(chǎn)投資者沒(méi)有超前的意識(shí)、靈活的頭腦、嫻熟的手段把握不確定因素的脈搏，并對(duì)其進(jìn)行有效的防范和控制，很可能就血本無(wú)歸，陷入絕境。許多規(guī)模較小或初次涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的公司就是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，盲目樂(lè)觀、主觀臆斷、對(duì)需求沒(méi)有深入細(xì)致的研究、定位失誤、投資或入市時(shí)機(jī)不當(dāng)導(dǎo)致了極其慘重的失利。
(二)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康有序地實(shí)施，可以從根本上解決由于工業(yè)發(fā)展速度加快，城市人口急劇增加所導(dǎo)致的住宅緊缺、交通堵塞、建筑混亂、環(huán)境惡化等城市問(wèn)題，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)注入資金和活力，從而帶動(dòng)建材業(yè)、建筑業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康、有序從根本上取決于前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、促銷(xiāo)的理性構(gòu)思和運(yùn)作等，風(fēng)險(xiǎn)研究是實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的前提。
(三)風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要來(lái)源，不同類(lèi)型、不同時(shí)期房地產(chǎn)投資規(guī)模的分析和確定在很大程度上影響各類(lèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系。而供求關(guān)系對(duì)具體項(xiàng)目的價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期、空置率、銷(xiāo)售成本具有決定性的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)城市規(guī)劃的制定具有重要的警示作用，對(duì)城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)起著重要的推動(dòng)作用。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及控制手段
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，投資者在投資決策前