摘 要：文章主要針對(duì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段四個(gè)階段的成本控制作出了分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);成本控制
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代,利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代,專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),專業(yè)化水平越來(lái)越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。特別在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上節(jié)流有著更重要的意義。
本文主要針對(duì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段四個(gè)階段的成本控制作出分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時(shí)控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項(xiàng)費(fèi)用控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
一、設(shè)計(jì)階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低產(chǎn)品造價(jià),就必須重視設(shè)計(jì)工作,從投資形成之初就進(jìn)行嚴(yán)格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大影響,初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá)75%～95%?？梢?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性對(duì)項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的主要措施主要有以下幾點(diǎn):
1.引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度,一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng),不斷加強(qiáng)自身管理,提高設(shè)計(jì)水平,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍,保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。最后,在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下,實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案,降低工程造價(jià),使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制。
2.推行限額設(shè)計(jì),努力減少設(shè)計(jì)費(fèi)用。可行性研究階段編制的投資估算,經(jīng)批準(zhǔn)是初步設(shè)計(jì)的投資最高限額;初步設(shè)計(jì)階段編制的設(shè)計(jì)概算,經(jīng)批準(zhǔn)是施工圖設(shè)計(jì)的投資最高限額;施工圖設(shè)計(jì)則按照概算投資細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì),形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標(biāo)有前后制約、相互補(bǔ)充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合,才能不會(huì)突破投資目標(biāo)值,這就是限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)管理。只要這個(gè)目標(biāo)管理到位,限額設(shè)計(jì)工作就會(huì)成功,項(xiàng)目的投資目標(biāo)值就能實(shí)現(xiàn)。
特別需注意影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的因素,比如說(shuō)結(jié)構(gòu)配筋,要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù),按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率,從而控制工程造價(jià)。
二、招標(biāo)投標(biāo)階段
住宅地產(chǎn)(商品房)項(xiàng)目的招投標(biāo)大致有土地招投標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招投標(biāo)、監(jiān)理有招標(biāo)、裝修裝飾招投標(biāo)、配套工程投招標(biāo)、景觀綠化招投標(biāo)、智能化招投標(biāo)、材料設(shè)備招投標(biāo)等等。采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中,充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格,特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目,往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)。
在招標(biāo)投標(biāo)階段進(jìn)行成本控制必須抓住以下幾點(diǎn):
1.選擇合格合作方。對(duì)潛在合作方進(jìn)行五項(xiàng)控制內(nèi)容(即資質(zhì)等級(jí)、誠(chéng)信記錄、近期在本地域的同業(yè)業(yè)績(jī)、資金實(shí)力、參與項(xiàng)目經(jīng)理人選、技術(shù)、設(shè)備)應(yīng)綜合考評(píng),缺一不可,規(guī)避進(jìn)場(chǎng)后再調(diào)整風(fēng)險(xiǎn);特別是主要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人近來(lái)的業(yè)績(jī)、服務(wù)、信譽(yù)必須經(jīng)過(guò)分項(xiàng)嚴(yán)格的考察。
2.招標(biāo)文件的編