近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)。為避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防患意識(shí)，采取有效的應(yīng)對(duì)措施，做好風(fēng)險(xiǎn)分析與管理，使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段的風(fēng)險(xiǎn)分析
1.1設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)
設(shè)計(jì)階段是工程成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程投資的影響度約為75%～95%。同一工程建設(shè)項(xiàng)目，有著不同的設(shè)計(jì)方案和造價(jià)，合理的設(shè)計(jì)，可降低l0%的工程成本。因此，設(shè)計(jì)階段作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，就應(yīng)從方案的施工工序、材料選用、施工工藝的角度對(duì)設(shè)計(jì)提出參考意見(jiàn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)任務(wù)書前提下，充分理解可行性研究報(bào)告的成果，在準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位的同時(shí)，綜合考慮實(shí)施后的建安成本投入，把握好總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃中的第一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
1.2招投標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)
目前建設(shè)項(xiàng)El均普遍推行招標(biāo)制，對(duì)工期、質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行有效控制。在這一階段，凡工程量計(jì)算、標(biāo)底編制、合同簽訂等任何一環(huán)節(jié)出問(wèn)題，均會(huì)給建設(shè)單位帶來(lái)?yè)p失。前期設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成果在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和審圖要求的前提下，它的設(shè)計(jì)深度和圖紙的質(zhì)量，直接決定了后期的招投標(biāo)是采用固定總價(jià)包干的形式還是采用計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的形式，固定總價(jià)包干是基于承建單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙所要求的技術(shù)工藝、涉及材料、合同工期、施工條件以及其他管理成本等因素，并綜合考慮完成標(biāo)的建設(shè)所需要投入的成本及享有的合理利潤(rùn)的前提下，作出負(fù)責(zé)的承諾。
1.3施工階段的風(fēng)險(xiǎn)
施工階段是工程建設(shè)的一個(gè)重要階段。在這一階段中，要將意識(shí)形態(tài)上的工程設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實(shí)體，需要大量的資金資源。因此，在施工階段建設(shè)單位施工現(xiàn)場(chǎng)代表、監(jiān)理人員素質(zhì)都直接影響對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，同時(shí)資金、合同、技術(shù)等任何一個(gè)要素管理不到位，都可能影響工程質(zhì)量、工期、成本。另一方面，工程項(xiàng)目建設(shè)需耗費(fèi)大量資金，業(yè)主不可能預(yù)先積存足以建設(shè)整個(gè)項(xiàng)目的全部資金，而是在工程施工過(guò)程中，根據(jù)施工進(jìn)度的安排合理調(diào)配資金，使得業(yè)主的資金控制在計(jì)劃內(nèi)。
2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段的風(fēng)險(xiǎn)管理
2.1設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理
2.1.1推行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選
技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合是控制工程成本的有效手段，通過(guò)設(shè)計(jì)和進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，建設(shè)單位綜合把握各種要素。如某一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，有甲、乙、丙三家設(shè)計(jì)單位參加投標(biāo)，建設(shè)單位根椐使用功能、平面布置、經(jīng)濟(jì)性、美觀性4項(xiàng)指標(biāo)，采用加權(quán)評(píng)分法進(jìn)行各方案的評(píng)分，通過(guò)綜合考慮建設(shè)單位選擇了得分最高的甲方案為中標(biāo)方案。
2.1.2運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案選擇
價(jià)值工程是運(yùn)用集體智慧和通過(guò)有組織的活動(dòng)，著重對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使之以較低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價(jià)值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法_2J。要使建筑產(chǎn)品的價(jià)值得以大幅度提高，以獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，在建筑設(shè)計(jì)階段可應(yīng)用價(jià)值工程，使建筑產(chǎn)品的功能與造價(jià)合理匹配。
2.1.3積極推行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本
“限額設(shè)計(jì)”顧名思義：在限定的資金范圍內(nèi)完成規(guī)定的設(shè)計(jì)內(nèi)容，這要求設(shè)計(jì)單位充分理解業(yè)主設(shè)計(jì)意圖。在設(shè)計(jì)之前，將設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額分配到各單位和單位工程，作為進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的造價(jià)控制總目標(biāo)，即最高投資限額。
2.2工程招標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理
2.2.1調(diào)查研究，做好招標(biāo)工作
1)認(rèn)真做好招標(biāo)文件的編制工作，尤其重要的是標(biāo)底的編制和審查。編制標(biāo)底應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策、規(guī)定，科學(xué)、公正地編制標(biāo)底，且應(yīng)進(jìn)行標(biāo)底審查，保證標(biāo)底的準(zhǔn)確、客觀和科學(xué)。2)認(rèn)真做好招標(biāo)前投標(biāo)單位的資質(zhì)