賣掉不到5年的房子要交多少稅？購房者又要交多少稅？相信不少市民都有類似的疑問。從今年4月1日起，廣州市地稅部門在全市范圍內(nèi)對住宅存量房交易進行計稅價格評估，對市民的疑問，廣州市地稅部門提供了納稅計算方法。
案例
孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價款120萬元，繳納契稅1.8萬元，支付裝修費用15萬元，實際支付住房按揭貸款利息1萬元。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為孫先生本人。
2012年4月孫先生將此房以160萬元賣給小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林戶籍在廣州。經(jīng)地稅部門評估，160萬元的申報價格合理。孫先生能夠提供售房合同、購房合同、購房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。
孫先生和小林分別要繳納哪些稅費？
賣方應繳稅：營業(yè)稅及附加、個人所得稅
暫免繳納土地增值稅和印花稅
1. 營業(yè)稅及附加
孫先生應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%；同時，還應繳納“營業(yè)稅附加”，即隨營業(yè)稅附征的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加，三者合計金額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額的0.6%。根據(jù)規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，不區(qū)分房產(chǎn)類型，全額征收營業(yè)稅。
孫先生出售這套住房應繳營業(yè)稅及附加＝售房收入×(5%+0.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元
2. 個人所得稅
孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實征收個人所得稅。應納稅額＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費)×20%。其中：
“房產(chǎn)原值”為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。孫先生這套住房房產(chǎn)原值=1200000+18000=1218000元。
“合理稅費”是指孫先生轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用，包括：
(1)支付的住房裝修費用。孫先生能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，裝修費用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。裝修費用最高扣除限額＝1218000×10%＝121800元
(2)支付的住房貸款利息。孫先生向銀行實際支付的按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
合理稅費＝營業(yè)稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息＝89600+121800+10000=221400元。
這樣計算扣除后，孫先生應繳個人所得稅＝(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費)×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元
特別提醒
1、存量房交易中有多個稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實性和公平性，納稅人務(wù)必妥善保管好購房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實扣除。
2、個人所得稅據(jù)實征收可扣除合理稅費中，公有住房和經(jīng)濟適用房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%。
3、個人所得稅據(jù)實征收可扣除合理稅費中，按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
4、納稅人原購房為裝
修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。
買方應繳稅：契稅
暫免繳納印花稅
本案例中，因為交易住房同時符合以下條件：A。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；B。單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下；C。實際成交價款低于同級別土地上住房平均交易價款的1.44倍以下，因此，該房產(chǎn)屬于普通住房。
由于小林能提供房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門開具的《個人名下房地產(chǎn)情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠信保證書》，證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優(yōu)惠政策：對個人購買超過90平方米的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，在轉(zhuǎn)讓收入×稅率3%的基礎(chǔ)上減半征收契稅。
因此，小林應繳納契稅＝成交價格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000