近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向以高性價(jià)比產(chǎn)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的買方市場(chǎng)過渡，市場(chǎng)價(jià)值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對(duì)其執(zhí)行的主要手段——工程招標(biāo)采購(gòu)提出了更高的要求。
工程招標(biāo)采購(gòu)是工程項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，一直以來(lái)，工程招標(biāo)采購(gòu)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中起著重要作用。
工程招標(biāo)采購(gòu)的目標(biāo)效果是通過競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)降低和鎖定成本并確定優(yōu)秀的承包商，而承包商的確定也意味著工程建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度也隨之大體鎖定，因?yàn)?，?yōu)秀的承包商一般都是施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富，管理成熟、市場(chǎng)信譽(yù)良好的某一工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者，一經(jīng)選定，工程竣工后的質(zhì)量和進(jìn)度都是可以預(yù)期的。
但在實(shí)際操作中，這樣的采購(gòu)效果并不是總能夠達(dá)到，從竣工后的反饋情況看（在排除非正常事件干擾的情況下），那些效果較差的招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目――質(zhì)量、進(jìn)度達(dá)不到合同要求以及成本被突破，往往是在招投標(biāo)采購(gòu)的諸多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問題，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。
本文從工程實(shí)踐出發(fā)，對(duì)影響招標(biāo)采購(gòu)效果的各因素進(jìn)行逐一探討，分析產(chǎn)生偏差的原因，并提出相應(yīng)解決辦法，從而達(dá)到提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的目的。
一、提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的對(duì)策
1、詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是提高工程招標(biāo)采購(gòu)效果的基礎(chǔ)保證。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標(biāo)承包，其它專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程如鋁合金門窗、外保溫系統(tǒng)、干掛石材、防腐木工程等由建設(shè)方進(jìn)行指定分包。
由于土建安裝總包項(xiàng)目在材料、人工、機(jī)械組成上較為透明和普遍，設(shè)計(jì)圖紙就可充分表達(dá)招標(biāo)的技術(shù)要求。而對(duì)于專業(yè)性很強(qiáng)、特別是采用非常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的分包工程，如果沒有經(jīng)過充分研究及深化設(shè)計(jì)，僅僅依靠設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)圖紙，是不能準(zhǔn)確而全面說(shuō)明技術(shù)要求的，例如在鋁合金門窗的設(shè)計(jì)圖紙中，一般設(shè)計(jì)院僅能表現(xiàn)出設(shè)計(jì)的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對(duì)于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級(jí)等，則缺乏足夠的說(shuō)明，同時(shí)對(duì)于具體的連接節(jié)點(diǎn)也往往不夠明確。
如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，則會(huì)造成各投標(biāo)單位按照不一致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)價(jià)，在以最低價(jià)為評(píng)標(biāo)原則的情形下，投標(biāo)單位為競(jìng)標(biāo)成功，往往會(huì)采取質(zhì)量較低標(biāo)準(zhǔn)的競(jìng)標(biāo)方案，而這樣選擇中標(biāo)單位的施工后果就是項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)不到要求，采購(gòu)的目標(biāo)效果自然也就不能達(dá)到。
對(duì)于此類專業(yè)性很強(qiáng)或非標(biāo)工程的工程采購(gòu)，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)備上，可采取以下方法：
首先，組織相關(guān)設(shè)計(jì)人員、技術(shù)人員、材料人員對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行材料標(biāo)準(zhǔn)研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場(chǎng)調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上，在經(jīng)過詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比選后，確定相應(yīng)的技術(shù)要求。而對(duì)于節(jié)點(diǎn)深化設(shè)計(jì)方面的問題，若自身設(shè)計(jì)力量的不足，可借助投標(biāo)單位的專業(yè)能力通過一輪技術(shù)方案評(píng)比來(lái)確定，由于投標(biāo)單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。
除了上述的圖文表達(dá)外，為了更為明確，還要組織競(jìng)標(biāo)單位按圖文要求制作標(biāo)的物樣品并進(jìn)行送樣，通過送樣評(píng)比及封樣，確定競(jìng)標(biāo)的實(shí)樣標(biāo)準(zhǔn)。這樣，在既有圖文要求又有實(shí)樣標(biāo)準(zhǔn)的情況下，基本可保證技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)和明確。
2、合理的招標(biāo)商務(wù)付款方式