任何項(xiàng)目都從構(gòu)思開始，項(xiàng)目構(gòu)思常常來(lái)自于項(xiàng)目的上層系統(tǒng)(即國(guó)家、部門、企業(yè)等)的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問(wèn)題和可能性。項(xiàng)目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響到整個(gè)項(xiàng)目策劃的成敗，而且關(guān)系到項(xiàng)目策劃過(guò)程的繁簡(jiǎn)、工作量的大小等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思是指對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的目標(biāo)、功能、范圍以及項(xiàng)目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性地探索過(guò)程，是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟，其實(shí)質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的環(huán)境分析
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目構(gòu)思時(shí)，首先要預(yù)測(cè)可能的外部環(huán)境變化，放棄那些可能因外部環(huán)境的變化而難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，選擇能適應(yīng)外部環(huán)境變化的項(xiàng)目，并根據(jù)可能的外部環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可調(diào)性設(shè)計(jì)，以應(yīng)付可能發(fā)生的變化；其次要全面分析開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境條件，特別要分析影響項(xiàng)目的敏感因素，以確定項(xiàng)目的可行性及開發(fā)時(shí)機(jī)是否已經(jīng)成熟。一般來(lái)說(shuō)，環(huán)境條件對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思的影響。
1、宏觀環(huán)境因素的影響
宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的影響具有全域性，是非常重要的影，向因素。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，宏觀環(huán)境因素的影響表現(xiàn)在：
(1)政治法律環(huán)境的影響。政治法律環(huán)境主要包括一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的政治制度、政治形勢(shì)、方針政策和法律等。政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思影響最大的是政府的產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)政策是指政府對(duì)某些特殊產(chǎn)業(yè)實(shí)行扶植或限制的政策，可分為國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方產(chǎn)業(yè)政策，地方產(chǎn)業(yè)政策的制定雖然以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為依據(jù)，但地方政府往往會(huì)根據(jù)本地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)而確定不同的產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策一旦確定，該產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的項(xiàng)目的立項(xiàng)審批程序以及稅收、貸款和其他相關(guān)條件基本確定，不同等級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入該產(chǎn)業(yè)的“門檻”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定。法律環(huán)境對(duì)企業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思的影響主要體現(xiàn)在政府規(guī)制的變化。政府規(guī)制是強(qiáng)制性的，一旦規(guī)制出臺(tái)，任何屬于該范圍的經(jīng)濟(jì)主體都將無(wú)條件地執(zhí)行。
(2)技術(shù)環(huán)境的影響。技術(shù)環(huán)境是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展的動(dòng)向等。當(dāng)今科學(xué)技術(shù)發(fā)展的速度越來(lái)越快，其革命性成果大大改變了人類社會(huì)的生產(chǎn)和生活方式，也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生巨大的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的運(yùn)用，為企業(yè)提供了豐富的項(xiàng)目構(gòu)思源泉，為企業(yè)取得較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定了基礎(chǔ)。
(3)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所面臨的各種經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目都是在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運(yùn)作的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)效益。
(4)社會(huì)文化環(huán)境的影響。社會(huì)文化環(huán)境是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀、宗教信仰、教育水平、社會(huì)結(jié)構(gòu)和風(fēng)俗習(xí)慣等情況。社會(huì)文化環(huán)境中許多因素都具有繼承性和穩(wěn)定性，受到傳統(tǒng)文化和歷史繼承的制約。但是，當(dāng)社會(huì)的政治法律環(huán)境發(fā)生巨大變化時(shí)，社會(huì)文化環(huán)境也將隨之變化。這些變化將不僅直接導(dǎo)致人們的消費(fèi)觀念、價(jià)值觀、教育水平、收人水平及結(jié)構(gòu)的變化，而且會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)一些產(chǎn)品的需求，引發(fā)許許多多新的需求，促成許多新項(xiàng)目構(gòu)思的形成。
2、微觀環(huán)境因素的影響
地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，使不同地區(qū)的項(xiàng)目存在著不同程度的差異。所以在項(xiàng)目構(gòu)思時(shí)，僅考慮其宏觀影響因素是不夠的，還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行微觀因素分析。這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的