房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，就是要在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)、利潤目標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)成本目標(biāo)、利潤目標(biāo)的過程就是全面的目標(biāo)成本管理。目標(biāo)成本是企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)營管理目標(biāo)，它既是一個(gè)目標(biāo)概念，又是一個(gè)成本概念。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤成本管理，有效控制成本，能夠?yàn)轫?xiàng)目決策提供有效依據(jù)。因此，目標(biāo)成本管理是值得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借鑒的一種成本管理方式。
一、目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)從市場價(jià)格收益的角度出發(fā)，結(jié)合目標(biāo)利潤率，為房地產(chǎn)項(xiàng)目確定可以接受的最高成本，之后的項(xiàng)目實(shí)施都是為了保證成本控制在可接受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過程的管理，要求細(xì)化到部門每位工作人員一起制定自己的目標(biāo)計(jì)劃。
企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企事業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段我公司已經(jīng)邁出了目標(biāo)成本管理的第一步，從機(jī)關(guān)到各項(xiàng)目都在加強(qiáng)目標(biāo)成本管理的理念。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本模式
（1）目標(biāo)成本的制定。目標(biāo)成本管理，首先是制定成本目標(biāo)，在充分掌握資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行加工處理，形成對決策有用的信息，然后進(jìn)行成本決策分析，提供各種備選方案，進(jìn)行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解和落實(shí)，最后形成目標(biāo)成本計(jì)劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。
（2）目標(biāo)成本的控制。目標(biāo)成本管理體系的核心在于控制，控制是指在項(xiàng)目成本形成的過程中，為降低成本，達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)所進(jìn)行的預(yù)測、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動。它包括事前、事中和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面控制，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。
（3）目標(biāo)成本的分解。目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門，各部門成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體;縱向是把目標(biāo)成本按作業(yè)程序進(jìn)行分解，形成每個(gè)建設(shè)期間的成本控制底線。
（4）目標(biāo)成本的分析和考核。目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過程控制、反饋控制以及考核評價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料，對各層次的目標(biāo)責(zé)任者，按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價(jià)和考核，為進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條件。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理控制的重點(diǎn)
項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。就以金獅小區(qū)二期順海組團(tuán)項(xiàng)目為例闡述目標(biāo)成本管理控制在實(shí)施階段要注意的幾個(gè)重點(diǎn)。
1、嚴(yán)格控制建安成本。作為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目嚴(yán)格控制建安成本就顯的尤為重要，因?yàn)樵阡N售價(jià)格固定的前提下，有效的降低工程造價(jià)，是本項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。首先項(xiàng)目要編制詳細(xì)的施工圖預(yù)算，做到建安成本心里有數(shù);其次，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠;再次，成本部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、工程簽證進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更