房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，即項目開發(fā)的實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變化程度，變化程度越大所謂的風(fēng)險就越大。實際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目開發(fā)過程中固有的風(fēng)險。正確地對待、評價、處理房地產(chǎn)項目的過程風(fēng)險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度。從某種程度上講,項目建設(shè)的過程實際上就是風(fēng)險管理、規(guī)避風(fēng)險的過程,從項目啟動組織到實施過程管理,全過程、全方位地的控制，加強對風(fēng)險的管理，是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
1、項目的定位風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的,是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。
2、項目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險。當(dāng)前的經(jīng)濟大環(huán)境,使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。
3、項目的投資支持能力風(fēng)險。《項目可行性研究報告》出臺前后,由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策,對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準(zhǔn);或者是成本過程控制嚴(yán)重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過多等等原因,導(dǎo)致的項目資金支付能力達不到計劃要求,給項目建設(shè)造成的風(fēng)險(可控制風(fēng)險和決策風(fēng)險)。
4、項目的“政府”風(fēng)險?！罢憋L(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設(shè)過程中,企業(yè)必須掌握相關(guān)的法律為:《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等;必須掌握的法規(guī)為:《建設(shè)工程質(zhì)量管理條理》等。必須掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標(biāo)準(zhǔn)。
5、項目的合約履行能力風(fēng)險。在項目運作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不可重復(fù)性)特點,建設(shè)周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。比如,在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時候在“饑不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
二、規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的對策
1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu),研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策,對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況,做及時、準(zhǔn)確的分析,為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。
2、由