工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能 力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng) 注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。下面，我就房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理問(wèn)題結(jié) 合我公司新近開(kāi)發(fā)的僑寧公寓項(xiàng)目的運(yùn)作管理實(shí) 踐，談幾點(diǎn)心得體會(huì)，與同行門(mén)商討共勉：我先介紹一下僑寧公寓項(xiàng)目的工程概況：總 建筑面積約１８５００平方米，地上共 １２層，地下負(fù) 一層，地面上一至二層為裙樓（裙樓是一整體），上部是分開(kāi)的兩幢板式塔樓。樁基礎(chǔ)，全現(xiàn)澆框架 結(jié)構(gòu)。

１　　合作伙伴選擇成功與否是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)

設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、總承包施工企業(yè)、材料供 應(yīng)商、物業(yè)管理公司……項(xiàng)目管理過(guò)程中會(huì)有很多合作伙伴，這些合作伙伴初始選擇的主動(dòng)權(quán)在開(kāi)發(fā)企業(yè)。若選擇不當(dāng)，合作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不理想，這時(shí)，開(kāi)發(fā)公司就處在了被動(dòng)地位。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)公司與合作方都有相關(guān)的合同條款約束。但是，一旦問(wèn)題出現(xiàn)，損失賠償有限，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，時(shí)間耽擱，機(jī)遇錯(cuò)過(guò)或聲譽(yù)受影響，隱型損失往往無(wú)法 用金錢(qián)來(lái)估算。在僑寧公寓項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，我們?cè)谔暨x合作伙伴前，對(duì)該項(xiàng)目參加報(bào)名單位的資格先預(yù)審，從企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等方 面綜合考察，選出符合我公司要求的對(duì)象，再通過(guò)招標(biāo)過(guò)程或“貨比三家”的形式，針對(duì)不同項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，確定合作伙伴時(shí)采用不同的思路，強(qiáng)調(diào)“性價(jià)比”。僑寧公寓樓盤(pán)地理位置處于城市主干道邊，且位于四叉路口，占地較小，先天條件不可 能定位為高檔樓盤(pán)?；谝陨显?，公司實(shí)事求是地將該樓盤(pán)定位為中高檔。在項(xiàng)目有明確的定位后，雖不追求最好，但要確保品質(zhì)。實(shí)踐證明，該項(xiàng)目的合作伙伴選擇較為成功，質(zhì)量得到了保證，價(jià)格也較為適中，造價(jià)控制得較好。

２　　項(xiàng)目前期是整個(gè)項(xiàng)目投資造價(jià)控制的重點(diǎn)

項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段，經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合可以取得令人滿意的經(jīng)濟(jì)效果。在這個(gè)階段，若公司實(shí)力不足，甚至可借助外部力量，請(qǐng)業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家來(lái)幫助決策，花小錢(qián)辦大事往往會(huì)取得事半功倍的效果。因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本的影響在７０％以上，決定了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與成敗。很多理論雖然闡述非常清楚，但在實(shí)際操作中往往不是如此。許多開(kāi)發(fā)公司雖明白這個(gè)道理，但過(guò)多注重的是項(xiàng)目的資本運(yùn)作，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，強(qiáng)調(diào)的 是加快建設(shè)速度，盡可能地壓縮建設(shè)周期，這樣就 可以盡快銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。其實(shí)項(xiàng)目前期多投入些精力，會(huì)取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。建筑方案、結(jié) 構(gòu)類(lèi)型、電氣、暖通等各個(gè)分項(xiàng)均有文章可做，都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，組織論證，不斷改進(jìn)與修正，而不應(yīng) 輕視此過(guò)程。在我們僑寧公寓項(xiàng)目樁基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)院原建議采用鉆孔灌注樁，樁長(zhǎng)４２米，入巖。在方案論證時(shí)，我公司建議采用擠擴(kuò)多支盤(pán)的新工藝。該工藝在南京地區(qū)用的很少，且僑寧公寓項(xiàng)目對(duì)沉降的均勻性、沉降量均要求很高。設(shè)計(jì)院通過(guò)多種渠道收集該種樁技術(shù)的詳細(xì)資料，仔細(xì)驗(yàn)算，并在試樁施工中采用了原設(shè)計(jì)及新工藝兩種方案。通過(guò)試樁，兩種方案均滿足設(shè)計(jì)要求。后在工程樁施工中采用了擠擴(kuò)多支盤(pán)樁。目前該項(xiàng)目已建成并交付使用，地下室未出現(xiàn)明顯裂縫，無(wú)一處滲水，樓的沉降也已穩(wěn)定，總沉降量只有４毫 米。采用新工藝后，樁基礎(chǔ)部分的總投資較原方案 節(jié)約了３０％，經(jīng)濟(jì)效益十分顯著。

３　　 高度重視招標(biāo)過(guò)程，作為項(xiàng)目管理的一個(gè)重要手段招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)全過(guò)程重

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