有一句俗話叫做“兵馬未動，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項(xiàng)目未動，策劃先行”，到了今天，準(zhǔn)確地說就是“項(xiàng)目未動，調(diào)研先行”，在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈的今天，深圳發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會花費(fèi)數(shù)萬元對地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無投資價(jià)值，從而為決策提供參考。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對后來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項(xiàng)目的定位和把握十分重要，一個(gè)成功的項(xiàng)目，前期市場調(diào)研必不可少。

在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào)查研究，公司專門設(shè)有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其市場調(diào)查便是從拿地開始。如位于中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初的調(diào)查研究地塊的價(jià)值，然后對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何？個(gè)人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。據(jù)調(diào)研部有關(guān)人士介紹，近一兩年，中國海外也開始委托調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，但一般來說，調(diào)研部會有一個(gè)很明確的主題，并且設(shè)計(jì)好問卷由調(diào)查公司執(zhí)行進(jìn)行分析。

“藍(lán)色沖擊波”的蔚藍(lán)海岸，前期調(diào)查更是做到了細(xì)致入微的程度。蔚藍(lán)海岸是卓越地產(chǎn)公司開發(fā)的首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，也是深圳市目前規(guī)模最大的海濱住宅項(xiàng)目，占地面積20多萬平方米，有1公里長的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當(dāng)不錯(cuò)。據(jù)總經(jīng)理李小平介紹，發(fā)展商曾聘請深圳兩家比較知名的調(diào)查公司作了四次市場調(diào)查，其中有兩次調(diào)查是摸底性質(zhì)的，對地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以后，再對特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個(gè)主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個(gè)主題展開，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會所設(shè)施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會，此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會，聽取專家們對該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。

項(xiàng)目前期調(diào)查所需費(fèi)用并不高，但作用卻不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個(gè)最有效的方式。

一位專業(yè)人士作了一個(gè)最簡單的比較：一般委托一家公司調(diào)查，一個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用不過5至10萬元，即使象上述公司那樣一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)委托三家調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，費(fèi)用也不過二三十萬。但是，如果因?yàn)轫?xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個(gè)小小的改動，如打掉一面墻，就中能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動，損失的資金就是以百萬來計(jì)算。深圳出現(xiàn)的一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項(xiàng)目，所涉及的資金更是以千萬來計(jì)算，這其中還不算因?yàn)閼粜透膭釉谑蹆r(jià)和銷售成本上的損失。

許多房地產(chǎn)專業(yè)人士都或多或少有過這樣的經(jīng)歷：被發(fā)展商請去為銷售受阻的樓盤會診，深圳市統(tǒng)計(jì)信息局房地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理茅巍曾參加過無數(shù)次這樣會診，許多項(xiàng)目就是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確最終成為積壓樓盤，當(dāng)項(xiàng)目動工以后再進(jìn)行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會留下一些痕跡，對銷售的負(fù)面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。茅巍稱，看過不少樓，那些改過戶型的樓他一眼便可看出，對銷售最直接的影響是好的地段賣不出好的價(jià)格，而有些叫好不叫座的“死火”項(xiàng)目十有八九便出在最初的定位上。

茅巍特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目前期的市場調(diào)查對于項(xiàng)目整體運(yùn)作的重要意義，前期調(diào)查將為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，如項(xiàng)目如何定位？戶型怎樣安排？各種戶型的比例？項(xiàng)目的主打目標(biāo)是什么？車位

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