sp; 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)代成本管理
現(xiàn)代項目成本管理定義：用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。從上述定義可以看出，成本控制是現(xiàn)代項目成本管理的其中一個環(huán)節(jié)，從邏輯上講，它在這個過程組中是最后一個控制、反饋過程。如果我們要使項目成本管理取得績效，我們就不能忽視前三個過程的過程成果及其質(zhì)量。
1、資源計劃編制
它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如項目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），抵制報告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項工程及統(tǒng)計相關(guān)工程量。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計的質(zhì)量專題里。
歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項目得到的相關(guān)信息、項目團(tuán)隊人員的相關(guān)知識（由于受主觀影響，不是很可靠）。
范圍說明：擬開發(fā)項目的項目論證、擬開發(fā)項目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項目目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。
資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃唷⑸笆?、鋼材等儲量、運(yùn)距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項目的施工隊伍狀況、施工機(jī)械狀況等。
組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項目在可行性研究、項目策劃、營銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。
活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產(chǎn)品策劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應(yīng)完成時段等。
上述這些都屬于成本管理中資源計劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們在計劃經(jīng)濟(jì)時代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項目每一階段所需用的人工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時要考慮備選方案以保證供應(yīng)。
資源計劃編制的輸出：資源需求計劃 資源需求計劃這實(shí)際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機(jī)械設(shè)備需用計劃。只不過當(dāng)時作出的計劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項目管理主張從工程一開始就將項目團(tuán)隊所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計劃時，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。
2、成本估算
它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。
工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：前面已作了介紹。
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