這么重要的項(xiàng)目由一、兩個(gè)人包辦，難免產(chǎn)生問(wèn)題。
3）策略采購(gòu)
由于地產(chǎn)業(yè)所需產(chǎn)品種類繁雜，必須事先對(duì)不同類型產(chǎn)品制定不同的采購(gòu)策略。
20/80準(zhǔn)則是一條普遍適用的規(guī)律，也是策略采購(gòu)的重要原則。在房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣。少數(shù)的招標(biāo)項(xiàng)目能夠節(jié)約80%的成本。在其余80%的標(biāo)的上花費(fèi)太多的精力帶來(lái)的節(jié)約額卻是很小的。這看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題實(shí)踐中卻往往解決不好。原因有二：其一是在管理中，感情因素的作用是巨大的。管理者往往對(duì)于自己熟悉的行業(yè)傾注太多的精力，而較少考慮其實(shí)際效果。這一點(diǎn)，尤其值得警惕。其二是對(duì)于產(chǎn)品復(fù)雜度低的產(chǎn)品而言，不同產(chǎn)品之間可比性強(qiáng)，往往存在行業(yè)市場(chǎng)價(jià)。 如果一定要在此類產(chǎn)品上尋求最低價(jià)，而忽略了那些貨值量大、復(fù)雜程度高的中央空調(diào)系統(tǒng)等，則往往得不償失。因?yàn)椋少?gòu)人員的的精力有限，不可能做到面面俱到。
對(duì)于那些貨值量高、產(chǎn)品復(fù)雜性高的標(biāo)的上，能帶來(lái)的節(jié)約額度是最大的。這一塊，是招標(biāo)采購(gòu)降低成本的核心。當(dāng)然，在進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)時(shí)，20/80準(zhǔn)則并不僅僅是成本準(zhǔn)則，我們還可以從產(chǎn)品復(fù)雜程度、對(duì)工程影響程度等維度進(jìn)行分類，綜合考慮。
策略采購(gòu)還要注意供應(yīng)商數(shù)量的選擇。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于大規(guī)模采購(gòu)而言，選擇一家供應(yīng)商往往是不明智的，這會(huì)在合同履約時(shí)給供應(yīng)商較大的發(fā)言權(quán)。對(duì)于某些自成系統(tǒng)的產(chǎn)品，也要采取一定的分包形式保證甲方的話語(yǔ)權(quán)，降低過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
4、全生命周期成本考核
全生命周期成本考核是一個(gè)往往容易忽視的問(wèn)題。事實(shí)上產(chǎn)品維護(hù)成本往往難以準(zhǔn)確估計(jì)，這也給全生命周期成本考核帶來(lái)一定的難度。
通過(guò)下邊的示意圖，讀者可以了解到不同成本在不同產(chǎn)品中的比例大為迥異。也許有些讀者對(duì)占房地產(chǎn)采購(gòu)量較大比例的建材產(chǎn)品的維護(hù)費(fèi)用不以為然。其實(shí)，在國(guó)外，外墻涂料，每隔3~5年就必須重新涂一次，重涂成本高低就取決于最初選用產(chǎn)品的質(zhì)量。至于像電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、信息化三網(wǎng)系統(tǒng)這樣的產(chǎn)品，維護(hù)費(fèi)用那就更高了。
5、詳實(shí)的預(yù)算體系、現(xiàn)金流分析
招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)在前期工作中介入程度也是衡量一個(gè)房地產(chǎn)公司采購(gòu)水平的一個(gè)重要指標(biāo)。有些房地產(chǎn)公司設(shè)置了首席成本控制官的崗位，部分的替代了這一職能。對(duì)于那些采用新的技術(shù)、產(chǎn)品，或是對(duì)各項(xiàng)性能超過(guò)常規(guī)的要求時(shí)，在初期設(shè)計(jì)階段就要對(duì)有關(guān)市場(chǎng)情況進(jìn)行摸索，達(dá)到較佳的性價(jià)比（因?yàn)樵O(shè)計(jì)院往往對(duì)經(jīng)濟(jì)方面考慮得少一些，更有一些供應(yīng)商勾結(jié)設(shè)計(jì)人員，企圖從圖紙上形成有利于自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）。從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始降低成本，有利于合格的潛在供應(yīng)商與業(yè)主和設(shè)計(jì)院間的充分交流，同時(shí)可以較好的防范那些企圖在設(shè)計(jì)階段做文章的供應(yīng)商。另外，根據(jù)圖紙和進(jìn)度情況，可以比較準(zhǔn)確地做出預(yù)算來(lái)，對(duì)于控制現(xiàn)金流大有好處。最后，可以從材料的層面協(xié)調(diào)整體檔次與風(fēng)格，這一點(diǎn)也很關(guān)鍵。
在施工圖出來(lái)后對(duì)選用材料、設(shè)備的預(yù)先確定需要招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)豐富的知識(shí)和廣泛的渠道。施工圖階段確定工料清單而不是在施工階段確定工料清單能大幅度提高工程管理的水平，在確保進(jìn)度、控制成本上具有非常重要的意義。這樣，使得審價(jià)的重點(diǎn)從工程過(guò)程監(jiān)督、工程后決算轉(zhuǎn)移到工程前控制上來(lái)。對(duì)于改變目前房地產(chǎn)行業(yè)“三邊工程”
帶來(lái)的工期延滯、預(yù)算超標(biāo)的現(xiàn)狀會(huì)起到極大的促進(jìn)作用。隨著這一模式的成熟，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分工將會(huì)愈加明晰。這也有助于目前房地產(chǎn)行業(yè)混亂的總分包關(guān)系的明晰化。
未完，續(xù)見(jiàn)略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購(gòu)管理（3)