實1～2個較優(yōu)的初步投資方案,比如“在Ａ地塊上開發(fā)約×××平方米的高檔住宅”或“在Ｂ地塊上開發(fā)約×××平方米的高級寫字樓”等。在完成了上述工作后,下一步就應該對初步投資方案進行深入的分析與比選。
2.3 項目的系統(tǒng)分析
“決策分析小組”在完成前兩步工作后,就應該針對不同的初步投資方案進行系統(tǒng)的項目策劃分析,以形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。這階段的工作主要包括以下內(nèi)容:
項目功能分析
這是在項目戰(zhàn)略定位的基礎上,對建筑產(chǎn)品進行細化的定位,包括建筑風格、整體規(guī)劃要求、樓型套型種類配比、建筑綠地與建筑景觀以及高科技在產(chǎn)品中的應用等。這一過程實際上就是“決策分析小組”根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果,提出了產(chǎn)品要求的建議書,顯然這一階段是需要前文所述的多種專業(yè)人才的介入。一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)對這一環(huán)節(jié)沒能足夠重視,沒有建立有效的“決策分析小組”,往往開發(fā)商在提出粗略的投資意圖后,就把產(chǎn)品內(nèi)容確定具體工作交由設計院來完成,結(jié)果設計出來的產(chǎn)品不一定能滿足市場要求。
房地產(chǎn)項目開發(fā)時機分析
這主要考慮開發(fā)完成后的市場前景,再倒推出應獲取開發(fā)場地與開發(fā)建設的時機,并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)項目可考慮分期開發(fā)(滾動開發(fā))。
房地產(chǎn)開發(fā)項目合作方式的分析
主要應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度,并從分散風險的角度出發(fā),對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)方式進行選擇。
房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構分析
主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設計資金結(jié)構,確定合作各方在項目資本金中所占的份額,并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式,對項目所需的短期或長期資金作出合理的安排。
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析
主要考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身經(jīng)營能力及市場接受程度等,對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進行選擇。
經(jīng)過這一環(huán)節(jié)的系統(tǒng)分析,針對前幾步完成后得出的1～2個初步投資方案,就形成多種具體開發(fā)經(jīng)營方案,并進行初步的經(jīng)濟評價和綜合評價,從中選擇2～3個較優(yōu)的具體方案。
2.4 項目評價和方案比選
這一階段主要是對前面得出的幾種方案作出最終選擇,主要包括:具體項目的投資成本與費用估算、項目收入估算與資金籌措、財務評價與綜合評價、項目的不確定性分析以及方案的比選,從而得出最能滿足企業(yè)投資目標的項目投資方案。
2.5 規(guī)劃設計方案的確定
一般認為,完成了前面四步工作,投資決策分析工作已經(jīng)完成,“投資決策分析小組”使命也就完成。應該說,工作開展到這一步,公司戰(zhàn)略層可以把工作重點逐步放到其他領域如融資渠道的選擇等。但是“決策分析小組”工作還沒有最終完成,因為前面的所有工作得到只是一種“想法”,如何把這種“想法”有效的轉(zhuǎn)換成“產(chǎn)品”,這是很關鍵的一步。
規(guī)劃設計人員是站在技術或藝術的角度,而業(yè)主是站在投資人的角度,這兩者應該說有區(qū)別的。開發(fā)商委托的規(guī)劃設計人員并不一定能夠充分了解市場需求,也不一定能充分領會業(yè)主的投資意圖,如何把投資意圖有效傳遞給規(guī)劃設計人員?“投資決策分析小組”無疑成為了最好的“橋梁”,因為它最了解整個項目的投資意圖,可以和設計人員不斷的交流與溝通,并審查設計方案是否充分貫徹了投資意圖,從而確保最終設計出來的產(chǎn)品是投資者想要的產(chǎn)品。
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