傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介主要是作為信息中介而存在的,是信息稀缺年代的產(chǎn)物。在社會(huì)發(fā)展進(jìn)入21世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)信息化時(shí)代以后,這種單純提供信息的中介模式將受到很大的沖擊。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)中介將成為一種信息密集型產(chǎn)業(yè),信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性以及信息量的多寡仍是直接影響其成敗的關(guān)鍵因素,此時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)則以其方便快捷、信息量大、傳播范圍廣等優(yōu)勢(shì)成為中介行業(yè)高效運(yùn)營(yíng)的保證。
1、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義
很多發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè),無(wú)論是買賣存量還是增量幾乎都是經(jīng)過(guò)中介進(jìn)行交易的,所有買房和賣房信息都是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)傳送的。以美國(guó)為例,房地產(chǎn)交易有85%是通過(guò)中介服務(wù)進(jìn)行的,其中信息技術(shù)的應(yīng)用十分廣泛。1997年以來(lái),美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的70多萬(wàn)名成員中,上網(wǎng)人員的比例已經(jīng)從27%增加到72%；平均有90%的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦,60%的經(jīng)紀(jì)人使用E-mail與客戶聯(lián)系；60%的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有自己的網(wǎng)站,72%的房地產(chǎn)公司直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)與客戶洽談業(yè)務(wù)。
目前在歐美房地產(chǎn)中介行業(yè)比較流行的信息技術(shù)是MLS（MultipleListingService）系統(tǒng),它通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)合,共同組建信息共享的系統(tǒng)資源,彼此分享信息。對(duì)于要租買房屋的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),只需在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所設(shè)的計(jì)算機(jī)終端上輸入要租買房屋的特征,就可以查出所有共享資源中符合條件的房產(chǎn),并可以通過(guò)網(wǎng)上的電子地圖查看所選房屋的實(shí)際位置,通過(guò)網(wǎng)上播放的實(shí)地錄像“考察”房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及房?jī)?nèi)格局是否符合自己的喜好。如果在現(xiàn)有的共享資源中沒(méi)有找到合適的房產(chǎn),客戶還可以委托經(jīng)紀(jì)人把自己的要求上傳至專業(yè)的房產(chǎn)交易網(wǎng)站,在更龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找相關(guān)房源。在美國(guó)目前大約有90%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參加了MLS系統(tǒng),英國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭等國(guó)家也相繼推行了MLS系統(tǒng)。信息技術(shù)在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包括使用CD-RDM式合同和使用人工智能計(jì)算機(jī)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格等等。
結(jié)合美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息化的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì),筆者認(rèn)為房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的涵義可以概括為以下幾個(gè)方面：
1.1、辦公自動(dòng)化、信息化（OA系統(tǒng)）：實(shí)現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)化傳遞、信息資源的快速共享、工作流程的全部自動(dòng)化。
1.2、業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化、信息化（即企業(yè)的MIS系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)）：實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理的統(tǒng)一規(guī)劃、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理和人力資源管理等主要內(nèi)容的基礎(chǔ)管理業(yè)務(wù)處理活動(dòng)自動(dòng)化和信息化。
1.3、客戶服務(wù)自動(dòng)化：利用信息系統(tǒng)及時(shí)了解客戶信息,并以最快的速度向客戶提供最滿意的服務(wù)?？蛻舴?wù)自動(dòng)化在美國(guó)已經(jīng)作為公司發(fā)展最為重要的一部分。
2、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化的優(yōu)勢(shì)分析
2.1、有利于降低運(yùn)營(yíng)成本、形成規(guī)模效益。在房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的初期,中介公司一般以電話的形式開(kāi)展業(yè)務(wù)往來(lái),因此信息的獲取渠道非常單一,人力、物力的投入成本較高,尤其是公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)大時(shí),信息渠道窄的制約更明顯起來(lái)。如今在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,則能有較實(shí)現(xiàn)信息傳遞成本的低廉化,由此能夠給公司帶來(lái)相應(yīng)的規(guī)模效益。以美國(guó)的MLS系統(tǒng)為例,該系統(tǒng)采用的是遠(yuǎn)程在線交易系統(tǒng),具有實(shí)時(shí)處理業(yè)務(wù)和遠(yuǎn)程控制的特點(diǎn),信息化平臺(tái)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和客戶之間提供了方便快捷的交互式空間。美國(guó)MLS的成功經(jīng)驗(yàn)表明,信息集成化和服務(wù)集成化既方便了客戶,同時(shí)也使得公司在不斷的發(fā)展和壯大中有效的降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
2.2、有利于提高服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè),中介公司競(jìng)爭(zhēng)能力的強(qiáng)弱關(guān)鍵反應(yīng)在其總體服務(wù)質(zhì)量的高低上。決定服務(wù)質(zhì)量差異的主要因素在于服務(wù)的專業(yè)