地產(chǎn)公司，信托投資公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例達(dá)到 30%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國(guó)人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國(guó)人民銀行在貨幣政策報(bào)告中提到，要加強(qiáng)房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國(guó)現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還屬于受益較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個(gè)很好的投資方向。房地產(chǎn)有資金高度密集、高度專業(yè)化等特點(diǎn)，一般投資者局限于自身實(shí)力還達(dá)不到獨(dú)立開(kāi)發(fā)的要求，這時(shí)候就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)項(xiàng)目地投資開(kāi)發(fā)，取得滿意的投資回報(bào)。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購(gòu)方式。采取不同的操作方式視獲得的受益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而定。
２．２ 交易類信托
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的開(kāi)發(fā)和銷售周期，所需資金量大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈往往出現(xiàn)緊張，為解決這個(gè)問(wèn)題，信托投資公司就可以利用信托交易的職能，通過(guò)一次性地購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部分資產(chǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一筆后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，等到房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售資金回籠再將這部分資產(chǎn)購(gòu)回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適合的價(jià)格購(gòu)買部分項(xiàng)目，回購(gòu)時(shí)間短，受益較好，風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利的資金條件。
２．３ 債權(quán)融資信托
這種方式需要與銀行聯(lián)合，形成一個(gè)完整的資金鏈。債權(quán)融資信托是針對(duì)自有資金比例已經(jīng)達(dá)到30%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地購(gòu)置資金不足而不能取得土地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上其土地購(gòu)置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地證以后就能進(jìn)行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行不允許這樣做。
２．４ 物業(yè)類投資信托
主要是針對(duì)成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處理。比如出租率比較高的寫(xiě)字樓和商鋪，如果業(yè)主有更好的資金安排或者投資計(jì)劃，需要將房地產(chǎn)物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金，信托投資公司就可以通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌集社會(huì)閑散資金將這部分物業(yè)購(gòu)買過(guò)來(lái)，再委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓等處置，獲得受益的一部分以利率的方式還給受益人。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的形式，一些實(shí)力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)是潛在的合作對(duì)象，比如沃爾瑪、家樂(lè)福等外企大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，它們的選址理念一般是只租不買，而且租期較長(zhǎng)。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托融資的資金成本較低，資金操作的風(fēng)險(xiǎn)也比商業(yè)銀行信貸小，在產(chǎn)品的操作方式方面也比較的靈活，同時(shí)也能滿足廣大投資者的需求。
3 房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策建議
３．１ 房地產(chǎn)信托融資潛在的風(fēng)險(xiǎn)
（1）雖然我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不斷地完善，但針對(duì)一個(gè)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是不夠的。不完備的信用制度和產(chǎn)權(quán)制度都對(duì)信托的發(fā)展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依附于政府，是“官辦”的融資窗口。由于房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)。
（2）目前國(guó)家就信托有相關(guān)的法律法規(guī)，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在房地產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)品模式的具體操作過(guò)程中，不是所有