程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資公司在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常使用各種信用增強(qiáng)措施來(lái)保證其“預(yù)期收益率”的可實(shí)現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財(cái)政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險(xiǎn)和銀行信譽(yù)等。這些措施有時(shí)無(wú)法使信托投資公司成為信托財(cái)產(chǎn)損失的最終追索對(duì)象。財(cái)政支持明顯地與《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無(wú)論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險(xiǎn)。
（3）由于受到每份信托計(jì)劃合同數(shù)量不能超過(guò) 200 份和每份合同個(gè)人金額不得低于人民幣 5 萬(wàn)元的限制，資金來(lái)源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過(guò)提高每份合同的投資金額來(lái)擴(kuò)大融資金額。這樣，投資者在面對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目時(shí)，就必須考慮投資信托的流動(dòng)性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系還沒(méi)建立起來(lái)的情況下，投資者面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場(chǎng)和銷售時(shí)機(jī)變化的影響。所以在面對(duì)房地產(chǎn)信托高受益的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
３．２ 相應(yīng)的對(duì)策建議
（1）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關(guān)法律的制定工作細(xì)致化、完備化，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個(gè)步驟的詳細(xì)規(guī)則。另外，為了避免房地產(chǎn)信托的雙重稅（信托財(cái)產(chǎn)和受益人都納稅）問(wèn)題和保證信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性應(yīng)盡快地制定針對(duì)信托的相關(guān)稅法和財(cái)會(huì)制度。
（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，信托投資公司可以參考采取北京國(guó)投的做法：成立風(fēng)險(xiǎn)決策委員會(huì)、外聘經(jīng)驗(yàn)豐富的專家為顧問(wèn)以及和銀行建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)。
（3）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對(duì)難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問(wèn)題，可以將大的項(xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資計(jì)劃。這種既沒(méi)有違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問(wèn)題。天津北方國(guó)投已經(jīng)有成功的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問(wèn)題。
（4）積極進(jìn)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)合保險(xiǎn)、抵押和證券等金融工具以擴(kuò)大信托市場(chǎng)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)的融資模式。國(guó)內(nèi)在這方面已經(jīng)在做一些初步性工作，比如建設(shè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中融國(guó)際信托投資公司就資產(chǎn)證券化的表外融資模式做最后的論證，建設(shè)銀行上海分行作為房地產(chǎn)抵押貸款證券化的試點(diǎn)分行在進(jìn)行方案評(píng)估，國(guó)內(nèi)也開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行探索，這些創(chuàng)新都無(wú)不是在借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)。
4 結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)借鑒國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合我國(guó)國(guó)情，房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會(huì)化。因此，其將擁有一個(gè)光明的未來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要國(guó)家政策的進(jìn)一步放寬，以及各項(xiàng)政策的相互協(xié)調(diào)和完整配套。
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