、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進(jìn)為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標(biāo)）以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量（外觀、細(xì)部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比（主要指建筑材料/設(shè)備的價格合理性）、開發(fā)進(jìn)度/效率等方面考慮。
2.3 營銷策劃
一個好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，而在營銷策劃前期進(jìn)行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。而從影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的具體指標(biāo)來看，營銷策劃上有廣告宣傳費(fèi)用率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。
2.4 物業(yè)管理
房產(chǎn)或物業(yè)開發(fā)完成并實現(xiàn)銷售，那么必然要為物業(yè)的所有者/使用者提供物業(yè)管理服務(wù)，以公開選聘的專業(yè)化物業(yè)管理公司為客戶/業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)是當(dāng)前國家法規(guī)所要求的內(nèi)容。目前普遍存在的事實是，在前期的物業(yè)管理服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)自身的下屬物業(yè)管理公司多是服務(wù)的提供者，特別在企業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)是分期分段進(jìn)行的情況下更是如此，此時物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量對于企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目的銷售及效益情況將產(chǎn)生決定性的影響。評價房地產(chǎn)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最關(guān)鍵的指標(biāo)是業(yè)主滿意度。當(dāng)然，物業(yè)管理也要講究成本。而評價業(yè)主滿意度的基本指標(biāo)可以分成以下幾個方面：員工服務(wù)質(zhì)量（態(tài)度、及時性、達(dá)到業(yè)主目標(biāo)）、安全管理、環(huán)境清潔質(zhì)量和社區(qū)文化等。根據(jù)以上的分析，可以建立影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的指標(biāo)體系，見圖 2。
3 房地產(chǎn)經(jīng)營績效影響模型分析
經(jīng)濟(jì)研究一般以凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/股東權(quán)益，作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)但考慮到不少房地產(chǎn)企業(yè)并非上市企業(yè)或股份有限公司，這里把凈資產(chǎn)收益率的公式擴(kuò)展，凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/ 所有者權(quán)益。這里選取廣東省某市 10 個樓盤進(jìn)行數(shù)據(jù)模型分析，它們均為分期開發(fā)的樓 盤 ， 數(shù) 據(jù) 采 集 時 間 為2002-07~2004-07。
（1）數(shù)據(jù)分析的基本說明。戶型合理性、小區(qū)整體情況、工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、品牌價值等指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)管理公司派發(fā)調(diào)查問卷，根據(jù)顧客調(diào)查資料計算；物業(yè)管理部分的指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)管理公司實施住戶滿意度調(diào)查獲得；其他指標(biāo)可由企業(yè)的財務(wù)、工程及銷售部門提供。 公司績效數(shù)據(jù)由企業(yè)調(diào)查及交流獲得，政府統(tǒng)計局、建設(shè)局和房地產(chǎn)協(xié)會同樣作為重要的數(shù)據(jù)來源。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，認(rèn)為四大影響因素下的指標(biāo)具有相同的權(quán)重。
（2）市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析說明和因素計算。調(diào)查得到該市 10 個樓盤2002~2004 年的四大因素數(shù)據(jù)及計算績效數(shù)據(jù)。
根據(jù)數(shù)據(jù)可以計算各個影響因素（自變量）與開發(fā)經(jīng)營績效（因變量）之間的相關(guān)系數(shù)。2002~2004年物業(yè)管理 D 與績效 Y 的相關(guān)系數(shù)分別為 0.790、0.830 和 0.829；規(guī)劃設(shè)計 A 與績效 Y 的相關(guān)系數(shù)分別為0.766、0.801 和 0.815；營銷策劃 C與績效 Y 的相關(guān)系數(shù)分別為 0.776、0.621 和 0.668；施工質(zhì)量 B 與績效Y 的相關(guān)系數(shù)分別為 0.146、0.312
和 0.322，可認(rèn)為施工質(zhì)量與績效之間不相關(guān)，故在模型中不考慮施工質(zhì)量 B 指標(biāo)。
以績效 Y 為因變量，以規(guī)劃設(shè)計 A、營銷策劃 C、物業(yè)管理 D 為自變量，