簡介： 本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法，從而提高項目的利潤。
關鍵字：房地產(chǎn) 成本 房價
房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟領域有著重要的意義，還滲透到了每一個老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來買一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房價。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。本文主要分兩部分，首先介紹如何控制房地產(chǎn)成本，第二部分介紹控制房地產(chǎn)成本的意義。
首先，我覺得要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本需要投資的理性。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。無論是地方政府還是開發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤，根本就沒有理性的評估這塊土地的真正價值。大家都是先預期明年或者后年這里的房產(chǎn)價格，再把這個價格減去工程成本和各種別的成本，再留出自己的利潤空間，剩下的就是土地的價格。比如濱州市西區(qū)有一塊50畝的土地，開發(fā)商在競標土地時，他會先預測濱州市的房價明年能達到2500元/平方米，扣除各種相關的建設費用1200元/平方米，再按每平方米500元考慮利潤，若容積率按1.0考慮，他就會用800元/平方米報價，也就是每畝土地價格達到了50多萬元了。所以說在這2年左右的時間里，濱州市的地價從8萬甚至5萬元一畝，猛串到了50萬左右一畝，甚至60萬一畝，這不是神話，是事實，就擺在我們面前。
小孩都可以看出來這種投資的風險來，因為它是完全建立在對房地產(chǎn)價格20%的增長速度上。這個速度不是正常的市場增長速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個速度增長的話，濱州市的房產(chǎn)價格4年就要翻一番，8年之后濱州市的房產(chǎn)價格就將達到8000元/平方米，趕上現(xiàn)在的上海了，可能嗎?但是開發(fā)商都不愿意面對這些，他們想的是濱州市房地產(chǎn)價格從1000元左右的價格到現(xiàn)在2000元左右的價格的只用了4年的時間，這就是他投資的支撐。馬克思說過資本家面對30%的利潤時就會發(fā)狂，傷失理性，我能理解當他們面對著50%，甚至100%的利潤時的沖動。投資者也都知道這是經(jīng)濟泡沫，但是他們都不相信自己會遇上泡沫破裂。所以說用合理理性的價格取得土地對成本控制的作用非常大，因為土地費用的彈性比較大，占成本的比重也很大?？赡荛_發(fā)商會對這條建議感到幼稚，因為誰都想取得便宜的土地，現(xiàn)在哪還有？但是不知道有多少開發(fā)商想過，造成如今這種土地價格居高不下局面人不是別人，是開發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場，理性的評估土地的價格，土地的價格就自然降下來了。
其次，要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設計階段。大家可能會有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個項目的成本控制來考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。
可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。你就想吧，我們對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金