場(chǎng)上，不偏不倚。堅(jiān)持科學(xué)性與客觀性原則，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。
              
2、建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
          
在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性研究的理論與操作方法，尤其要研究國(guó)際著名咨詢(xún)公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種因素，建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。經(jīng)初步研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。目前，在這套體系中，已有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、商品住宅性能評(píng)價(jià)、國(guó)家康居住宅示范小區(qū)等評(píng)價(jià)指標(biāo)，可在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立、完善。其中，規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車(chē)泊位、大市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素；設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮性能比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素；市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)則考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，其中，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等；綜合評(píng)價(jià)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。
               
3、加強(qiáng)咨詢(xún)業(yè)的規(guī)范化
               
①以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī)，逐步與國(guó)際接軌，建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢(xún)隊(duì)伍；改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式，由房地產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍；把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇，房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。
               
②為保證這些專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專(zhuān)業(yè)的調(diào)查分析，建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍。一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組，一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、社會(huì)環(huán)境專(zhuān)家等人員。
               
經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家主要是從宏觀上對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析，避免發(fā)生重大的偏差；社會(huì)環(huán)境專(zhuān)家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)；市場(chǎng)調(diào)研人員主要調(diào)查過(guò)去和當(dāng)前本地區(qū)及該類(lèi)物業(yè)的供需情況，來(lái)分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況，并與經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家一起預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)；造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)格進(jìn)行正確的估算；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心，他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析，并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作，綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作出計(jì)算和總評(píng)價(jià)，編寫(xiě)可行性報(bào)告。
              
4、抓好市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)環(huán)節(jié)
               
了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并依此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的主要目的。在可行性研究的這個(gè)重要環(huán)節(jié)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
               
①在市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備階段須明確市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的，調(diào)查人員應(yīng)在綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查以及通過(guò)調(diào)查要解決哪些問(wèn)題有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)；擬訂詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃。
               
②在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中合理運(yùn)用一些調(diào)查技術(shù)和技巧，在設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷時(shí)必須突出重點(diǎn)、適合消費(fèi)者心理、便于資料加工和設(shè)置一定數(shù)量的過(guò)濾性問(wèn)題。
               
③房地產(chǎn)預(yù)測(cè)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用已獲取的各種信息資料，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的各種因素進(jìn)行綜合分析，對(duì)各種條件下市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷，為評(píng)價(jià)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
               
④在使用房地產(chǎn)預(yù)測(cè)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況選取合適的預(yù)測(cè)方法，特別要重視定性分析方法的使用。定性方法主要是憑借個(gè)人特別是專(zhuān)家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析能力來(lái)進(jìn)行的，對(duì)于一些缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進(jìn)行定量分析的情況，使用定性分析方式是極為有效的。

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