對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，追求最大利潤是不言而喻的。但是在商品利潤日趨平均化的今天要追求最大利潤，首先應(yīng)有效地控制開發(fā)項目的成本。控制好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。這里結(jié)合中大股份公司目前在寧波開發(fā)的“寧波國際汽車城”項目，從投資決策階段、設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工階段以及竣工階段淺析成本控制。
一 、開發(fā)項目決策階段的成本控制
投資前期是決定工程項目經(jīng)濟效果的關(guān)鍵時期，是研究和控制的重點。為了排除盲目性，減少風(fēng)險，在競爭中取得最大利潤，在投資前期有必要進行投資項目的可行性研究，以提高投資獲利的可靠程度。“寧波國際汽車城”項目在決策初期，從項目的背景、市場的分析、投資概算及資金籌措方案、項目投資建設(shè)的優(yōu)勢以及對項目經(jīng)濟效益的分析等各個方面和各個環(huán)節(jié)都做了大量細致的的可行性研究和分析，決策者在分析了市場后認為：寧波作為長江三角洲經(jīng)濟發(fā)展的一個翅膀，是浙東地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的中心城市，交通發(fā)達，又具有深水良港，為開辟汽車市場創(chuàng)造了有利條件；繼住宅之后，汽車成為了熱門商品和消費熱點，隨著城市建設(shè)速度的加快，將國外的先進技術(shù)、工藝、材料等引入寧波，提高寧波汽車零部件工業(yè)的發(fā)展水平，推動行業(yè)的發(fā)展，就必須有一個加快產(chǎn)品流、資金流、信息流的上規(guī)模、上檔次的國際性汽車城，所以建設(shè)一個提供全方位營銷服務(wù)的汽車會展、物流、服務(wù)中心顯得尤為必要。
異地房地產(chǎn)開發(fā)項目，要實現(xiàn)有效的成本控制，充分利用當(dāng)?shù)氐娜肆Y源、信息資源以及人際關(guān)系資源就尤為重要。“汽車城”項目目前已完成了土地拆遷、工程施工圖設(shè)計工作，領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。在這些工作的操作過程中，項目公司領(lǐng)導(dǎo)充分考慮了當(dāng)?shù)氐娜肆Y源優(yōu)勢，不辭辛勞地奔波在寧波市的各個職能部門，在不違反項目開發(fā)原則和不違反法律法規(guī)的前提下，做了大量的解釋工作，爭取盡快拿到各項批復(fù)。作為寧波市暨江東區(qū)的重點工程項目，盡可能爭取減免各類規(guī)費，從而有效地控制了開發(fā)成本，使項目開發(fā)效益最大化。例如：在爭取增加容積率指標的工作中，董事長和總經(jīng)理動足腦子，反復(fù)測算和分析，將最初市規(guī)劃局對該地塊的容積率從1.5爭取到了現(xiàn)在的1.7，投資效益大大提高，土地成本相對減少，從根本上增加了投資利潤，從而降低了投資成本。
二、建設(shè)工程設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段。 設(shè)計對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計費一般只占建設(shè)項目總投資的1%以下，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度達75%以上，由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
項目設(shè)計一般分為三個階段，即：方案設(shè)計階段、初步擴大設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段。層層控制各個設(shè)計階段，密切技術(shù)和經(jīng)濟的結(jié)合，才能實現(xiàn)成本控制的目標。將競爭機制運用到設(shè)計階段，請多個設(shè)計單位參與投標，從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設(shè)計方案的目的。這樣有利于工程成本的控制，使中標的設(shè)計方案能夠達到預(yù)定的成本控制目標。
“寧波國際汽車城”的方案設(shè)計，經(jīng)歷了兩輪的招標。當(dāng)時邀請了浙江大學(xué)、同濟大學(xué)、新加坡DC公司、中國美術(shù)學(xué)院四家高水平、經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位參與投標。投標的四個方案都很出彩，得到了與會評審建筑大師們的好評。但是作為開發(fā)商，必須從功能和成本兩個角度綜合評價，使功能和造價協(xié)調(diào)。本著功能提高而造價降低；或者功能不變而造價降低；或者允許幅度內(nèi)適當(dāng)提高造價，從而使功能大大提高；或者造價不變，功能提高的原則，從中優(yōu)選最