單一以銀行貸款為主的房地產(chǎn)融資格局蘊涵著顯著的金融風(fēng)險，金融創(chuàng)新是化解的必然途徑，個性化的融資模式則是適宜之選
——根據(jù)開環(huán)節(jié)、項目特點、自身規(guī)模做適宜選擇
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動關(guān)系，二者相輔相成，必然會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生巨大的推動力量。
但從現(xiàn)狀觀察，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現(xiàn)象，由此蘊涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結(jié)合才能落到實處。
十二種創(chuàng)新途徑
根據(jù)經(jīng)驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑(有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款)。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風(fēng)險收益和融資成本等。這就要求無論是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費者，都要對各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風(fēng)險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
(一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。
(二)海外基金 目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。
(三)聯(lián)合開發(fā) 聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營思想，不可能對商業(yè)地產(chǎn)項目進行完善規(guī)劃和長期運營，因此，容易出現(xiàn)開發(fā)商在時銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開發(fā)商和經(jīng)營商的合作開發(fā)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)期間目標(biāo)和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。
(四)并購 在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發(fā)才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。
(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS) 2003年底，中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開發(fā)過程等問題使我國市場以往的 REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩(wěn)、波動性小，市場回報高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高；同時，