房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地段選擇，其主要責(zé)任是項(xiàng)目投資人，當(dāng)然作為開發(fā)商的員工（非出資人）有責(zé)任、有義務(wù)提出意見和建議，但抉擇權(quán)在項(xiàng)目發(fā)起人或項(xiàng)目投資人，只有項(xiàng)目投資人才對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果負(fù)責(zé)。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的地段選擇方法、標(biāo)準(zhǔn)有多種，可能是客觀的、主觀的、定量的或猜測(cè)的。不論采取何種方式確定項(xiàng)目，選擇項(xiàng)目必須有充足的、有效的理由。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地段選擇，實(shí)際上也是一個(gè)項(xiàng)目。因此，地段選擇過(guò)程，就是一項(xiàng)目管理過(guò)程。如何進(jìn)行該項(xiàng)目管理呢？建議從六個(gè)方面來(lái)理解：即1、認(rèn)識(shí)開發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素； 2、識(shí)別有增值潛力的地塊；3、地段選擇理論；4、對(duì)擬開發(fā)地塊進(jìn)行可行性分析；5、對(duì)開發(fā)地塊進(jìn)行成本收益分析； 6、選擇最優(yōu)方案。
1、認(rèn)識(shí)開發(fā)項(xiàng)目地段的影響因素
房地產(chǎn)投資地段的影響因素很多，不同的地段的影響因素也是不一樣的，影響程度也不相同。再對(duì)每一宗地塊進(jìn)行分析時(shí)，根據(jù)地塊的實(shí)際進(jìn)行相關(guān)探討。地塊的常見影響因素如下：
（1） 市場(chǎng)供需行情
一宗地塊的好差，總是體現(xiàn)在需求上。需求大供給量少，地塊價(jià)就攀升，地塊就容易出手，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報(bào)，那么該地塊就是較好的投資地段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價(jià)格就趨低，房地產(chǎn)投資回報(bào)相對(duì)較低，那么該地塊就不是好的投資地段。
（2） 地塊的自然條件
地塊的自然條件含蓋如下內(nèi)容：地塊與市中心的距離、地塊的地質(zhì)條件（原生地、回填地、開挖地）、地形地勢(shì)、土地面積、地塊形狀、日照、風(fēng)向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害（滑坡、泥石流）。
地塊與市中心的距離，是影響房地產(chǎn)投資的地段的主要因素之一。任何城市，人們購(gòu)房都是以距市中心的距離遠(yuǎn)近作為購(gòu)房的一個(gè)重要衡量指標(biāo)。一般來(lái)講，地塊接近市中心，交通越方便，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，地價(jià)越高，越容易出手，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也越激烈，對(duì)投資者的資金要求也嚴(yán)格。距城市中心越遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，地價(jià)越低，實(shí)現(xiàn)增值的時(shí)間越長(zhǎng)，越不易銷售，同時(shí)地價(jià)也越低。但對(duì)于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū)，對(duì)于購(gòu)房者有自備交通工具的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，他們追求的是居住環(huán)境、身份價(jià)值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍，“距離”二字在他們面前就淡化了，這就是為什么距城市中心較遠(yuǎn)的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經(jīng)濟(jì)效益的緣故。
地塊的地質(zhì)條件，也是影響地塊價(jià)格的重要因素，原生地地質(zhì)條件較好，地質(zhì)承載力大，建設(shè)費(fèi)用就??；如是回填地塊，地下地質(zhì)條件復(fù)雜，基礎(chǔ)處理費(fèi)用較大，較多的錢都花在人們看不到的地方，對(duì)開發(fā)商是不利的。
地形地勢(shì)，地塊的地形地勢(shì)直接影響到對(duì)地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內(nèi)的景觀效果，也直接影響到土地的利用效果，影響建設(shè)費(fèi)用的高低，它對(duì)投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。一般來(lái)講，地勢(shì)低洼、地形地勢(shì)變化太大，地塊里邊溝壑太多，不好規(guī)劃，而地勢(shì)較高，相對(duì)平坦的地塊，越好規(guī)劃，也越出效果，越應(yīng)作為好的投資地塊看待。
土地面積大小直接影響到土地的使用效果，地塊面積大小對(duì)投資地段的選擇有很大的影響作用。如相鄰的地塊準(zhǔn)備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤，而在其間不論該地塊大小，都是好的投資地段。在繁華的市區(qū)，地塊越大，則越是好的投資地塊。
地塊形狀也直接影響土地的使用效果，對(duì)于處于市區(qū)，有門面需求的地塊，臨街面越長(zhǎng)，越是好地塊；對(duì)于緊鄰高速路、鐵路的地塊，如臨高速路、鐵路越長(zhǎng)則不是好的投資地塊。因?yàn)楝F(xiàn)在的生活方式和二十年前有很大變化，以前交通不發(fā)達(dá)，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，回到家后鄰居們可以聊聊天，熱鬧是一大追求。而今天，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，回到家里，已身心疲憊，只想回到清靜、舒適、溫情的家里放松休息，因此喇叭聲、汽笛聲、車輪聲、馬達(dá)聲、汽油味這種車水馬龍的繁榮環(huán)境，再也