來維持，這種地塊不是中小開發(fā)商能承擔(dān)得起來的。如果城市擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致，則增值空間較大，如城市不往該地發(fā)展，則該樓盤就成為開發(fā)商一大包袱。因此在這種地塊上投資，風(fēng)險大，同時利潤也大。
開發(fā)中的地塊，是指完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和水、電、氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地塊中開發(fā)，主要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這種樓盤增值潛力更大。
已開發(fā)用地，是指土地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改造。在這中土地上進(jìn)行開發(fā)，關(guān)鍵的是要把政府研究透，把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)吃透，最大程度爭取政府的優(yōu)費(fèi)政策。如拆遷補(bǔ)償、配套費(fèi)、危舊房改造優(yōu)費(fèi)政策等，這里有很多技巧，值得研究。這種地塊是值得投資的。
選擇較好的投資地塊，主要是看投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)實(shí)好的地塊，投資后增值空間大，同時資金需用量也大。待開發(fā)地塊，需要獨(dú)具慧眼，一旦看準(zhǔn)，增值空間也非常巨大，同時風(fēng)險也大。
3、地段選擇理論
選擇地段，其辦法和理論較多，主要表現(xiàn)在：上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論等。
上風(fēng)口發(fā)展理論的涵義是：市場主要將主要向上風(fēng)口方向發(fā)展，由于城市的煙塵污染嚴(yán)重，為了避免其害，城市居民勢必涌向城市的上風(fēng)口，因此，上風(fēng)口地段是好的投資地段。
高走理論涵義是：由于地勢高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨下的感覺。所以該地塊是好的投資地塊。
近水發(fā)展理論涵義是：城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展，有水的地方景色好、空氣清新，所以人們愿意到這里居住和工作。水有財意，近水是人們發(fā)財?shù)脑竿越貕K是好的投資地塊。
沿邊發(fā)展理論涵義是：公路、鐵路、輕軌沿線，主要是進(jìn)出方便，這類地塊主要用于商業(yè)、倉儲，這也是好的投資地塊。
房地產(chǎn)投資地段僅是城市組成的一部分，因此必須從整個城市布局、城市規(guī)劃的全局來考慮，來權(quán)衡利弊。判斷地塊時要考慮短期熱點(diǎn)、中長期熱點(diǎn)，還要判斷出隱蔽的投資熱點(diǎn)。要達(dá)到上述目標(biāo)，首先要從全局觀點(diǎn)來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，掌握一手資料；要透過資料看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。
4、對投資地塊開發(fā)進(jìn)行可行性研究
前面對擬投資的地塊進(jìn)行了影響因素識別、升值潛力判斷、拿地理論探討，在地塊未真正投資前，對地塊作什么，要進(jìn)行可行性研究?？尚行苑治鍪墙鉀Q能否投資這個地塊，主要從技術(shù)、成本、質(zhì)量、執(zhí)行容易程度、經(jīng)濟(jì)性和法律的角度進(jìn)行判斷，該分析主要是開發(fā)商從戰(zhàn)略的角度進(jìn)行分析。作可行性研究主要作如下工作：
（1）、認(rèn)識地段問題
投資地塊決策最基本的前提是弄清地塊所存在的問題，只有認(rèn)識到存在著問題，才能按照合乎邏輯的方向去解決問題。任何一個開發(fā)項(xiàng)目的提出都必須依賴于去解決社會需求中的某一問題，但是問題存在的事實(shí)必須由能設(shè)法解決問題的人們?nèi)フJ(rèn)識。從而，發(fā)現(xiàn)社會供求中所存在的矛盾，就是我們選擇投資建設(shè)一個開發(fā)項(xiàng)目的重要前提，這一矛盾確定的是否得當(dāng)、是否準(zhǔn)確就成為一個工程項(xiàng)目投資是否成功的關(guān)鍵因素。
（2）、明確地塊開發(fā)目標(biāo)
目標(biāo)是和問題相聯(lián)系的，在弄清地塊中所存在的問題、社會需求之后，當(dāng)然就應(yīng)該提出滿足這一需求的實(shí)施策略（開發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目）。這一開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)自然就應(yīng)該定為滿足社會這一需求所存在的矛盾，當(dāng)然作為投資方來講是否能夠獲得最大的利潤是其所追求的主要目標(biāo)。為此就需要根據(jù)市場情況提出有針對性的投資目標(biāo)，包括所選擇的投資項(xiàng)目的目標(biāo)市場、對投資規(guī)模的初步計劃、建設(shè)工期及希望的收益情況等。當(dāng)然在實(shí)際問題中，多目標(biāo)之間往往是矛盾的、沖突的，從而就要對各目標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行充分的分析。比
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