【摘要】 分析了建設(shè)項(xiàng)目從決策到設(shè)計(jì)和施工各階段對造價(jià)的影響,找出造價(jià)控制的重點(diǎn)因素.討論了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段分別需要采取的相關(guān)措施和方法,以盡量降低項(xiàng)目的工程造價(jià),即在決策階段編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告和編制投資估算;在設(shè)計(jì)階段優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,進(jìn)行合理的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì);在實(shí)施階段選擇合理的施工方案,嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證,嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算,工程造價(jià)的預(yù)算采用工程量清單報(bào)價(jià),擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位,防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià),深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料,制定嚴(yán)密的合同條款.
 
　　房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目的全過程,即項(xiàng)目規(guī)劃決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段.有關(guān)分析資料顯示[1],在項(xiàng)目投資決策階段對投資的影響可達(dá)95%以上;初步設(shè)計(jì)階段可達(dá)75%～95%,對建筑工程造價(jià)的影響力最大;技術(shù)設(shè)計(jì)階段可達(dá)35%～75%,對建筑工程造價(jià)的影響力減小,該階段只確定工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性;在施工圖設(shè)計(jì)階段可達(dá)10%～35%,其影響力進(jìn)一步削弱.因此,最關(guān)鍵的階段是項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策(決定因素)和設(shè)計(jì)階段(關(guān)鍵因素),因此要根據(jù)影響力的大小有所側(cè)重.

1　規(guī)劃決策階段工程造價(jià)的控制

　　決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對該項(xiàng)目的工程造價(jià)有很大影響,特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝評選、設(shè)備選用等.該階段控制造價(jià)的主要手段是在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)上編制合理真實(shí)的投資估算.

1.1　編寫可行性研究報(bào)告

　　可行性研究報(bào)告是決策的重要依據(jù),做好可行性研究報(bào)告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研,開發(fā)的項(xiàng)目是否有相應(yīng)的消費(fèi)群體,深入了解開發(fā)項(xiàng)目所定位的業(yè)主們的需要,要確保項(xiàng)目是適應(yīng)發(fā)展要求的;做好效益研究,從投入、產(chǎn)出入手,解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題.既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費(fèi)用.可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化,研究報(bào)告要確保真實(shí)性和科學(xué)性.

1.2　編制投資估算

　　投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一.它是研究、分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù),也是決策的主要依據(jù).

　　在投資估算中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖、工程內(nèi)容,費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量.主要工藝要進(jìn)行多方案比較,設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行,而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理.所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始,就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去,按照工程造價(jià)管理的原則,合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關(guān)鍵,也是下階段的重要依據(jù).

2　設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

　　工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段.

2.1　優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

　　專家指出[2],雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小(1%～2%),但它對工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%.搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵,重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服,控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起.因此,建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí),要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料.

2.2　技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

　　方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后,還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì).我國的建設(shè)項(xiàng)目中,一旦某個(gè)方案中標(biāo),

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