【摘要】 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過(guò)程控制， 即前期設(shè)計(jì)、前期開(kāi)發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理， 是目前宏觀調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。
１ 確定項(xiàng)目成本目標(biāo)
在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的測(cè)算。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中予以體現(xiàn)。
房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。
在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。
目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程項(xiàng)目做進(jìn)一步測(cè)算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。一步降低開(kāi)發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2 項(xiàng)目目標(biāo)成本的控制 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。在一個(gè)大背景沒(méi)有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因此對(duì)于項(xiàng)目成本控制尤為重要。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好成本控制工作。
2．１ 合理安排工程周期
項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時(shí)，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開(kāi)展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。
2．２ 嚴(yán)格控制建安成本
嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款要達(dá)到無(wú)所不包的地步，對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，來(lái)確保雙方的按約履行。
成本管理部門(mén)要會(huì)同工程管理部門(mén)及監(jiān)理工程師對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增
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