操作程序
第1操作環(huán)節(jié)：房地產壽命周期與房地產投資時機
第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計
第3操作環(huán)節(jié)：房地產項目投資的階段性分析
第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產投資時機的要點

使用說明
    有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結房地產公司老總最核心的思想與策略是不切實際的，這里從技術層面概括了項目投資的標準化程序與實戰(zhàn)要點，在 現(xiàn)實中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。

第1操作環(huán)節(jié)：房地產壽命周期與房地產投資時機
    一項房地產壽命周期是從房地產項目籌建開始，到房地產項目拆除為止經(jīng)過的時間。由于房地產的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產投資分析，將房地產壽命周期劃分為如下八個階段。
（－）論證設計階段
　　指從房地產開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產具體內容的階段。此階段，房地產開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。認可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。認可后，委托設計人員搞出項目設計方案。
（二）第措資全階段
　　指從房地產開發(fā)項目的設計方案完成到項目開工為止的階段。此階段，房地產開發(fā)南千方百計地說服投資者對項目進行投資，從而落實項目建設需用資金。
（三）項目建設階段
　　指從房地產開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的階段。此階段，房地產開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設任務。
（四）項目試運營階段
　　指從房地產開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。此階段，房地產開發(fā)項目各部分逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時間較短，一般一年左右。
（五）項目正常運營階段
　　指從房地產開發(fā)項目試運營結束到設備需要更新為止的階段。此階段，房地產開發(fā)項目提供服務并獲取利潤，且收支變化幅度較小。
（六）項目設備區(qū)農階段
　　指從房地產開發(fā)項目的設備更新到項目需修復改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設備、改善服務、提高利潤水平。
（七）項目修江孜追階段
　　指從房地產開發(fā)項目修復改造到項目準備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復改造原有建筑，使房地產開發(fā)項目的服務水平和獲利能力得到提高。
（八）項目拆除階段
　　指從房地產開發(fā)項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。
房地產壽命周期說明了房地產投資機會的豐富多彩
1、房地產壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機會：
　　房地產項目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉手或融資。而這種房地產壽命周期內的階段性轉手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。
2、處在房地產壽個周期每一階段的房地產開發(fā)項目都可以在市場上交易，都可 以買進賣出，從而為房地產投資機會的增多提供了保證：
　　房地產項目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個壽命周期進行，也可以在每一階段暫時停止。每一階段性成果都可以在市場上進行買賣，而房地產項目的階段性買賣為房地產投資提供了相當多的投資機會。七。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機會將少之又少。所以說，房地產項目的階段性買賣，是房地產投資機會增多的保證。
3、處在房地產壽命周期不同階段的房地產項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預測和房地產價值判斷的差別，使得房地產交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機

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