發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓(xùn)，也開始由盲目樂觀逐步進(jìn)入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟(jì)中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴(yán)峻考驗，發(fā)展商也承擔(dān)著巨大的市場風(fēng)險。然而如何去更好地規(guī)避風(fēng)險、創(chuàng)造最大的利潤呢？ 一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進(jìn)行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進(jìn)行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達(dá)、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，距政府部門較近市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。 二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進(jìn)行面積配比。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手，進(jìn)行相關(guān)市場分析，不能僅憑經(jīng)驗判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場需求為導(dǎo)向，再加以科學(xué)合理的市場預(yù)測。 三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點，結(jié)合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。 四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認(rèn)識，確定項目的檔次進(jìn)行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認(rèn)定市場接受價時，要注意以下情況： 1、周邊樓盤是在何時推出（房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒）； 2、周邊樓盤的工程進(jìn)度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）； 3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關(guān)的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風(fēng)險。

6 開發(fā)企業(yè)需考慮的問題

而現(xiàn)在到了發(fā)展商強化包裝、策劃、銷售概念這個階段。這是開發(fā)商逐漸成熟的標(biāo)志，也是市場推著發(fā)展商這么走的
一、開發(fā)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該追求什么？ 房地產(chǎn)業(yè)鏈很長，從土地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)鏈很長，原來發(fā)展商把思想集中在產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)里面，只要打通了哪個環(huán)節(jié)，就可以得到錢，如土地環(huán)節(jié)，地價便宜就可賺錢，這是原始積累階段發(fā)展商追求的目標(biāo)，只要把土地局搞定便可獲利；拆遷規(guī)劃等方面也如此。過去有不少發(fā)展商鉆了管理不完善的空子?，F(xiàn)在隨著法律、法規(guī)及政策管理的進(jìn)一步完善，發(fā)展商開發(fā)逐漸注意到樓盤、地理位置、環(huán)境，由此發(fā)展到注意環(huán)境加設(shè)計，而現(xiàn)在到了發(fā)展商強化包裝、策劃、銷售概念這個階段。這是開發(fā)商逐漸成熟的標(biāo)志，也是市場推著發(fā)展商這么走的。 當(dāng)前最有代表性的或者說最先進(jìn)的樓盤，是怎樣成功的呢？它不僅僅是包裝、策劃、銷售就能涵蓋的，而是體現(xiàn)項目的均好型、所有的包裝、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、質(zhì)量等全部是最好的。這說明樓盤的品質(zhì)是好的，現(xiàn)在已發(fā)展到品質(zhì)階段，因此發(fā)展商一定要發(fā)展品質(zhì)好的樓盤，